南方財(cái)經(jīng)全媒體記者丁莉 廣州報(bào)道

自日前《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱“通知”）將首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，8月30日，廣州市政府正式宣布落實(shí)《通知》要求，成為首個(gè)響應(yīng)該項(xiàng)政策的一線城市。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

目前，廣州首套與二套房首付比例分別為30%和70%，房貸利率分別為4.2%和4.8%?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)施后，購房門檻和月供壓力均將大幅降低。

受訪專家表示，此次政策將不斷激活合理住房消費(fèi)需求，特別是滿足剛性和改善性住房需求，有效提升購房積極性，從而推動(dòng)廣州房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)估，政策效應(yīng)將在今年四季度逐漸釋放；相信在廣州之后，東莞、佛山等多數(shù)灣區(qū)城市也將跟進(jìn)。

此外，政策的實(shí)施還將推動(dòng)形成兩個(gè)“良性循環(huán)”。一方面，城市內(nèi)不同購房群體之間將形成“換—賣—買—投”的良性循環(huán)；另一方面，政策將有力促進(jìn)大灣區(qū)城市群人口流動(dòng)，推動(dòng)形成“城市間聯(lián)系密切-住房市場活躍”的良性循環(huán)。

廣州改善型需求活躍

目前，全國多地房地產(chǎn)市場落入歷史低谷。、

在廣州，7月份新建商品住宅成交面積連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降，新房、二手房價(jià)格市場預(yù)期偏弱。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模繼續(xù)回落，同比降幅約30%，消費(fèi)者市場信心持續(xù)不足。

在此背景下，廣州打響了一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸“第一槍”。

“政策對于特定購房群體具有明顯的針對性?！崩钣罴伪硎?，購買力較低的換房改善群體對首付較為敏感，其名下住房出售后，新購住房可按首套執(zhí)行信貸政策，能夠極大緩解其換房壓力，因而新政策能夠有效刺激改善群體交易量。

他表示，廣州恰好屬于改善群體規(guī)模大且購買力較弱的城市。“廣州新市民較多，早期剛需群體活躍，首套住房成交量大；目前這一群體已進(jìn)入換房階段。”

因此，在政策實(shí)施后，改善群體消費(fèi)力將被大大激活，其在購置新房的同時(shí)，原有房產(chǎn)以“二手房”形式再次進(jìn)入市場，滿足購買力相對更低的剛需群體購房需求，形成梯次消費(fèi)的格局。同時(shí)，新房成交量的提升還將提振房企信心，刺激其加大投資建設(shè)力度，推動(dòng)房地產(chǎn)市場回暖，形成“換—賣—買—投”的良性循環(huán)。

針對部分業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心由此帶來的“一線城市房價(jià)上漲”問題，李宇嘉直言可能性不大。“由于政策主要針對改善群體，相關(guān)交易呈現(xiàn)‘買一賣一’，不會(huì)根本性改變供需關(guān)系；再加上消費(fèi)意愿仍然疲軟，僅憑單一政策市場難以觸底反彈。”

他認(rèn)為，為進(jìn)一步激發(fā)市場活力，需要在供需兩端齊發(fā)力，配套出臺(tái)一系列政策舉措，釋放政策疊加效應(yīng)。在供給端，需要鼓勵(lì)開發(fā)商開展打折促銷活動(dòng)，增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，培育“先租后購”的梯度住房消費(fèi)模式；在需求端，持續(xù)改善居民收入和就業(yè)情況仍然是最根本性舉措。

據(jù)悉，接下來，廣州市將成立安居集團(tuán)，整合統(tǒng)籌多渠道租賃房源，并將房地產(chǎn)市場與當(dāng)下緊密開展的城中村改造相結(jié)合，健全租購并舉的超大城市住房體系。

深圳等地將加速跟進(jìn)

此次廣州率先做出政策調(diào)整，信號(hào)意義十分顯著。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前一線城市此類政策落實(shí)節(jié)奏偏緩，而廣州的調(diào)整意味著一線城市在該政策上真正“松綁”，將帶動(dòng)其他城市加快落實(shí)，對全國市場起到積極的預(yù)期引導(dǎo)。

李宇嘉也認(rèn)為，廣東多數(shù)城市均屬于改善型需求活躍城市。

同日，深圳也“官宣”執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。實(shí)際上，早在2022年10月1日，佛山、珠海、中山、江門、東莞、惠州、肇慶、韶關(guān)、河源、云浮、清遠(yuǎn)、湛江等12個(gè)城市已經(jīng)實(shí)行首套和二套商品住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

在深圳，今年上半年深圳新房與二手房成交量都呈下降趨勢，部分片區(qū)近三年新房價(jià)格跌幅超過15%，因而亟需相關(guān)政策推動(dòng)市場回溫。

此外，除推動(dòng)本地?fù)Q房人群交易量上漲，該政策還迎合了受人口流動(dòng)速度加快影響而日益提升的異地?fù)Q房需求。在新政策落地后，在其他城市擁有住房的人群，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)將僅核查其在廣州的住房情況。因此，無論外地是否有房，只要其在廣州無房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

這恰好同大灣區(qū)城市間日益密切的聯(lián)系相呼應(yīng)。

作為我國最大的城市群之一，粵港澳大灣區(qū)正不斷推進(jìn)城市間互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)協(xié)作和公共服務(wù)一體化進(jìn)程，并形成廣佛肇、深莞惠、珠中江等成熟都市圈，深港、珠澳等城市連通效應(yīng)也在不斷拓展。在此過程中，必然伴隨著人口資源要素流通。

隨著城市間聯(lián)通日益密切，跨城生活群體擴(kuò)張，推動(dòng)房地產(chǎn)市場活躍；而流動(dòng)人員購房需求得到滿足又將反過來推動(dòng)城市群互聯(lián)互通，最終形成良性循環(huán)。

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