前日至今，蓮湖、港務(wù)、高新、浐灞相繼有5宗地塊成交，均為底價成交。

其中高新再次誕生1宗“萬元地”，由龍湖摘得！

綜觀這幾天的多宗地塊成交情況，土拍市場形勢上冷熱并存！???????

【資料圖】

1、GX3-42-72-2：

成交總價約為18.12億元，樓面價約為10643.45元/㎡，由龍湖地產(chǎn)底價摘得。

位于高新區(qū)興隆街道規(guī)劃二路以西、經(jīng)三十四路以東規(guī)劃四十一路以北、緯三十六路以南。

該地塊內(nèi)分為1宗住宅用地，2宗娛樂康體用地。其中，住宅用地GX3-26-35，面積106.403畝，出讓年限70年，容積率≤2.4，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

另有用地GX3-45-4、GX3-45-6分別占地39.33畝和33.175畝。

短評：地塊起始價已經(jīng)是“萬元地”，并且值得注意的是，該地塊2.4的容積率屬于CID板塊內(nèi)比較低的。

臨近天地源·棠頌坊、高科絲路嘉境、紫薇云峰里等，結(jié)合樓面價情況屬于絲路科學城中段。

不過也存在著距離各類配套相對較遠，且臨近興隆社區(qū)等遺憾之處。而龍湖在高新已經(jīng)相繼開發(fā)包括青云闕、云河頌在內(nèi)的多個項目，相信地塊后續(xù)開發(fā)也將維持龍湖一貫的高水準！???????

2、LH10-1-10-5：

起始價183740萬元，成交價183740萬元，土地單價1260萬元/畝，樓面單價6141元/㎡，由西安鏵曲利君置業(yè)有限公司（華發(fā)）摘得。

位于蓮湖區(qū)豐鎬西路北側(cè)，凈用地面積145.812畝（住宅130.813畝、商服14.999畝），用地性質(zhì)為住宅、商服用地，建筑密度住宅≤19.8%，商服≤50%。綠地率住宅≥35%，商服≥25%。容積率住宅≤2.8，商服≤5.5，計容建筑面積299179㎡.??

短評：宗地為西安利君制藥舊廠區(qū)城市更新項目，屬于蓮湖成熟片區(qū)。

地理位置優(yōu)越，位于城西核心地帶，緊鄰高新區(qū)，周邊1公里范圍內(nèi)有遠東一小、一中和西安市蓮湖第一學校等學校。

距離地鐵5號線漢城南路站僅1公里，便捷交通。毗鄰土門國際購物中心，西側(cè)與華東購物中心相接，整體周邊配套較為成熟。

二手房情況上看，周邊金輝悅府的二手房平均掛牌價在約1.88/㎡。

就樓面價而言，預(yù)計開發(fā)的產(chǎn)品可能售價在1.5-1.7萬/㎡之間，具備成為“剛需爆款”的潛力。然而，需要注意的是，城市面貌相對較差是一個客觀存在的情況。

3、GW2-14-4：

起始價52850萬元，成交價52850萬元，土地單價1279萬元/畝，樓面單價7671元/㎡，由西安龍翔昱景置業(yè)有限公司摘得。

位于國際港務(wù)區(qū)港興二路以南、和順路以東，凈用地面積41.336畝，用地性質(zhì)為住宅用地，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。容積率≤2.5，計容建筑面積68894㎡.?

4、GW2-14-5：起始價46160萬元，成交價46160萬元，土地單價1285萬元/畝，樓面單價7708元/㎡，由西安龍翔昱景置業(yè)有限公司摘得。

位于國際港務(wù)區(qū)港興二路以南、和暢路以西，凈用地面積35.933畝，用地性質(zhì)商住用地，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。容積率≤2.5，計容建筑面積59888㎡.

短評：這2宗地均位于國際港務(wù)區(qū)中央商務(wù)片區(qū)。

周圍環(huán)繞著陜師大陸港小學、西安奧體中心公園、14號線新寺站、3號線雙寨站等，北側(cè)毗鄰公園，其他方向均規(guī)劃了學校和商業(yè)用地。

地塊的周邊位置，已有陸港海心灣、西港瀾庭、西派璟悅等項目，可以說這是大型知名房地產(chǎn)企業(yè)密集布局的區(qū)域。

從樓面價來說，價格對比周邊樓盤的樓面價會相對更高，那么產(chǎn)品后續(xù)在定位上也相應(yīng)的會更高一些，龍翔作為目前長期布局并深耕港務(wù)的房企，這一次龍翔出手摘得地塊也并不意外。

5、CB4-4-43-2：起始價18410萬元，成交價18410萬元，土地單價在約1245萬元/畝，樓面單價在約4195元/㎡，由陜西金譽宏港實業(yè)有限公司摘得。

位于浐灞生態(tài)區(qū)北辰大道以東、秦漢大道以南，凈用地面積36.982畝，用地性質(zhì)為商住用地，馮家灘城改用地，建筑密度≤23%，綠地率≥35%,容積率4-4.45，計容建筑面積109713㎡.??

短評：地塊容積率高，樓面價低，使其地塊已經(jīng)具備了開發(fā)剛需項目的基本要素。

周邊已有陜西警官職業(yè)技術(shù)學院、浐灞第十學校、草灘敬老院，城市路網(wǎng)配套完善。

近年來，浐灞地區(qū)的新房多以豪宅為主，新推出的地塊相對較少。

這次地塊的成交預(yù)示著浐灞仍有供應(yīng)剛需市場的空間，事實上，浐灞尚有相當多的未開發(fā)土地，也不存在供應(yīng)短缺的問題。

然而，與蓬勃發(fā)展的港務(wù)區(qū)相比，浐灞在生態(tài)和教育配套方面的先發(fā)優(yōu)勢正在逐漸減小。

或許浐灞新房需求已經(jīng)觸及低谷，這可能是供應(yīng)減少的主要原因。

綜觀近幾天的多宗地塊成交情況，土拍市場形勢冷熱并存。

“熱”的一面在于上半年，大部分土地成交集中在港務(wù)區(qū)和高新區(qū)，然而最近幾天，其他幾個區(qū)域也開始顯示出一定的活躍，盡管總成交量不高，但對土地市場來說依舊是好消息。

“冷”的一面在于這些地塊中，尚未出現(xiàn)溢價成交的情況。

這表明絕多數(shù)地塊對房地產(chǎn)企業(yè)而言都缺乏吸引力，很可能只是為了完成摘地指標而勉強拿下，而不是經(jīng)過深思熟慮的布局。

換句話說，大多數(shù)房企對這些區(qū)域的開發(fā)意愿并不高。原因很簡單，購房需求已經(jīng)減少得太多。

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