2021年6月21日，滬深交易所首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）上市，截至2023年9月1日，已上市的公募REITs共28只。

REITs從項(xiàng)目屬性可以分成產(chǎn)權(quán)類(lèi)和特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)。其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司擁有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的所有權(quán)，目前資產(chǎn)類(lèi)型包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房和能源基礎(chǔ)設(shè)施。特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)權(quán)，可獲得經(jīng)營(yíng)收入，目前資產(chǎn)類(lèi)型包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保。

(資料圖片僅供參考)

REITs的收益分為現(xiàn)金分紅收益和市值變動(dòng)，類(lèi)似債券的票息和公允價(jià)值變動(dòng)。

REITs的現(xiàn)金分派率類(lèi)似于票面利率（產(chǎn)權(quán)類(lèi)）或票面利率+提前償還本金部分（特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)），招募說(shuō)明書(shū)會(huì)對(duì)發(fā)行當(dāng)年和次年的可供分配金額進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而預(yù)測(cè)分派率。分派率（年化）=（本期可供分配金額/基金假設(shè)募集規(guī)模）×（365/本期實(shí)際天數(shù)）?？晒┓峙浣痤~是在凈利潤(rùn)基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)整后的金額，因此公募REITs的現(xiàn)金分派率會(huì)隨著底層資產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生波動(dòng)，從確定性上來(lái)看，它的收益分配既不是固定利率的債券票息，也不像浮息債那樣給定一個(gè)基準(zhǔn)利率，而更類(lèi)似股票分紅。

各類(lèi)基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)情況關(guān)注點(diǎn)有所不同，例如產(chǎn)業(yè)園主要關(guān)注出租率、租約期限、租金價(jià)格、租金收繳率、租戶(hù)類(lèi)型、租戶(hù)集中度以及主要承租人資信狀況，高速公路關(guān)注區(qū)位、車(chē)流量、通行費(fèi)、收費(fèi)政策，生態(tài)環(huán)保關(guān)注處理量、上網(wǎng)電量、處理服務(wù)費(fèi)單價(jià)等。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不可以少于1次。從已上市REITs實(shí)際情況來(lái)看，部分REITs每年分紅多于1次。以12月31日為收益分配基準(zhǔn)日的REITs最多（相應(yīng)的公告日在次年3月至5月），其次是以6月30日為收益分配基準(zhǔn)日的REITs也比較多，亦有個(gè)別以3月31日和9月30日為基準(zhǔn)日。

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs到期時(shí)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值清零，類(lèi)似提前還本的債券。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs的分紅類(lèi)似債券的分期還本+付息，而產(chǎn)權(quán)類(lèi)的分紅類(lèi)似債券的付息，因此特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs的現(xiàn)金分派率一般高于產(chǎn)權(quán)類(lèi)的。

根據(jù)最近四個(gè)季報(bào)的單季度單位可供分配金額（本期），以及2023年9月1日收盤(pán)價(jià)對(duì)當(dāng)前分派率進(jìn)行估算，分派率（年化）=（期間可供分配金額/收盤(pán)價(jià)）×（365/期間實(shí)際天數(shù)）。產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs中，2只能源基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs分派率在10%以上，其余在3.30%至5.06%之間。特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)REITs方面，華夏中國(guó)交建REIT（5.63%）、中航京能光伏REIT（4.80%）分派率較低，其余在7.11%至10.70%之間?？紤]到可供分配金額可能具有一定季節(jié)性，因此已上市時(shí)間少于1年的標(biāo)的分派率參考意義較低。

2021年6月21日首批REITs上市以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)歷了沖高、震蕩、回落三個(gè)階段。

2021年上市初期，投資者打新熱情高漲，REITs價(jià)格走高；2022年2月，多只REITs發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告，價(jià)格回落。2022年市場(chǎng)維持震蕩。進(jìn)入2023年，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期，REITs年初小幅上漲后持續(xù)下跌，定價(jià)逐步回歸理性，分派率也回升，部分標(biāo)的開(kāi)始具備一定投資價(jià)值。

（作者系萬(wàn)聯(lián)證券投資研究部研究員）

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