2021年6月21日，滬深交易所首批基礎設施REITs（不動產投資信托基金）上市，截至2023年9月1日，已上市的公募REITs共28只。

REITs從項目屬性可以分成產權類和特許經營類。其中產權類基礎設施項目公司擁有基礎設施資產的所有權，目前資產類型包括園區(qū)基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房和能源基礎設施。特許經營類基礎設施項目公司擁有基礎資產的特許經營權或經政府部門批準的收費權，可獲得經營收入，目前資產類型包括交通基礎設施、能源基礎設施和生態(tài)環(huán)保。

(資料圖片僅供參考)

REITs的收益分為現金分紅收益和市值變動，類似債券的票息和公允價值變動。

REITs的現金分派率類似于票面利率（產權類）或票面利率+提前償還本金部分（特許經營類），招募說明書會對發(fā)行當年和次年的可供分配金額進行預測，進而預測分派率。分派率（年化）=（本期可供分配金額/基金假設募集規(guī)模）×（365/本期實際天數）?？晒┓峙浣痤~是在凈利潤基礎上進行合理調整后的金額，因此公募REITs的現金分派率會隨著底層資產實際經營情況發(fā)生波動，從確定性上來看，它的收益分配既不是固定利率的債券票息，也不像浮息債那樣給定一個基準利率，而更類似股票分紅。

各類基礎資產類型的經營情況關注點有所不同，例如產業(yè)園主要關注出租率、租約期限、租金價格、租金收繳率、租戶類型、租戶集中度以及主要承租人資信狀況，高速公路關注區(qū)位、車流量、通行費、收費政策，生態(tài)環(huán)保關注處理量、上網電量、處理服務費單價等。

根據證監(jiān)會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，REITs應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不可以少于1次。從已上市REITs實際情況來看，部分REITs每年分紅多于1次。以12月31日為收益分配基準日的REITs最多（相應的公告日在次年3月至5月），其次是以6月30日為收益分配基準日的REITs也比較多，亦有個別以3月31日和9月30日為基準日。

特許經營權REITs到期時，特許經營權價值清零，類似提前還本的債券。特許經營權REITs的分紅類似債券的分期還本+付息，而產權類的分紅類似債券的付息，因此特許經營權REITs的現金分派率一般高于產權類的。

根據最近四個季報的單季度單位可供分配金額（本期），以及2023年9月1日收盤價對當前分派率進行估算，分派率（年化）=（期間可供分配金額/收盤價）×（365/期間實際天數）。產權類REITs中，2只能源基礎設施類REITs分派率在10%以上，其余在3.30%至5.06%之間。特許經營類REITs方面，華夏中國交建REIT（5.63%）、中航京能光伏REIT（4.80%）分派率較低，其余在7.11%至10.70%之間?？紤]到可供分配金額可能具有一定季節(jié)性，因此已上市時間少于1年的標的分派率參考意義較低。

2021年6月21日首批REITs上市以來，市場經歷了沖高、震蕩、回落三個階段。

2021年上市初期，投資者打新熱情高漲，REITs價格走高；2022年2月，多只REITs發(fā)布風險提示公告，價格回落。2022年市場維持震蕩。進入2023年，經濟恢復不及預期，REITs年初小幅上漲后持續(xù)下跌，定價逐步回歸理性，分派率也回升，部分標的開始具備一定投資價值。

（作者系萬聯(lián)證券投資研究部研究員）

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