觀點(diǎn)網(wǎng) 在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，代建賽道因輕資產(chǎn)成為多家房企搶占的賽道。

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8月28日，于2021年宣布轉(zhuǎn)型代建賽道的朗詩綠色管理發(fā)布2023年中期業(yè)績公告：期內(nèi)錄得收入39.64億元，同比下降31%；毛利約為7.28億元，同比下降37.8%；毛利率約為18.4%，去年毛利率為20.4%；歸母凈虧損3655萬元，較去年同期虧損3.9億元大幅收窄。

專注代建是朗詩應(yīng)對市場環(huán)境做出的改變，但從目前收入情況看，物業(yè)銷售依然是主要營收來源，房地產(chǎn)開發(fā)及銷售營收占比達(dá)到約95%，管理服務(wù)占比約為5%，租金及管理費(fèi)收入占比較小。

朗詩表示，多年來，公司始終在探索從重資產(chǎn)傳統(tǒng)內(nèi)房模式向資產(chǎn)輕型化的轉(zhuǎn)型之路，希望自己不僅能夠成為一家具輕資產(chǎn)操盤能力的品牌服務(wù)商，也兼?zhèn)湟欢ǖ耐顿Y能力，以踐行“地產(chǎn)投行+綠色建商”的戰(zhàn)略定位。

與此同時(shí)，作為物業(yè)平臺(tái)，朗詩綠色生活在作出一些改變，比如加大多元業(yè)態(tài)的發(fā)展，加速發(fā)展非住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域。

期內(nèi)，朗詩綠色生活收入有所提升，達(dá)到約4.83億元，較上年同期收入約4.18億元增加約15.6%。

代建的步伐

根據(jù)公告，朗詩綠色管理的收入主要是中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)及銷售；美國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售；管理服務(wù)及辦公室物業(yè)投資。

上半年，朗詩實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.64億元，同比下降約31%。其中，來自物業(yè)銷售收入約為37.5億元，占比高達(dá)94.57%。

期內(nèi)，朗詩綠色管理合并范圍內(nèi)附屬公司確認(rèn)物業(yè)銷售收入為37.5億元（2022年上半年54.7億元），總銷售面積分別約為206,547平方米，主要是來自中國地區(qū)的成都熙華天璽、西安未來街區(qū)、成都未來家和美國地區(qū)的Eastmark、EllisTownCountry、Lavender、OntarioVanderEyk、SunriseRanch、HanoverLakes、Cypress等項(xiàng)目。

其中，中國地區(qū)平均銷售價(jià)格約為每平方米35010元，美國地區(qū)平均銷售價(jià)格約為每平方米18000元。

期內(nèi)，朗詩出品簽約銷售額約為111.6億元，對應(yīng)簽約建筑面積約為56.3萬平方米。

營收內(nèi)來自開發(fā)代建服務(wù)收入約為2.13億元，較去年同期2.83億元下降24.7%，占比約為5.38%%。于2023上半年，朗詩新增開發(fā)代建服務(wù)合同額約為2.6億元。

項(xiàng)目拓展上，上半年，朗詩分別于蘇州、佛山、重慶、無錫和泰州共獲取9個(gè)項(xiàng)目，獲取項(xiàng)目均為開發(fā)銷售型物業(yè)，且均為開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，新增可售貨值245.9億元，新增可售面積112.2萬平方米；新增開發(fā)代建服務(wù)合同額約為2.58億元，較上年同期增加約4.4%。

2023年上半年，朗詩共獲取了15個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目（含鎖定），包括開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目、技術(shù)輸出、咨詢服務(wù)及營銷代理等，共帶來合同額近4億元；其中9個(gè)項(xiàng)目已落地。

截至2023年6月30日，由朗詩提供代建服務(wù)及進(jìn)行小股操盤的項(xiàng)目共計(jì)99個(gè)，總可售面積547.9萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)1,087.7億元，占中國地區(qū)總累計(jì)貨值的94%。

項(xiàng)目儲(chǔ)備方面，截至期末，朗詩擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為744萬平方米及預(yù)計(jì)可售貨值約為1434.6億元。其中，中國地區(qū)累計(jì)可售貨值為1156.1億元，一線及新一線城市占比約55%，長三角及大灣區(qū)占比近八成；美國地區(qū)累計(jì)可售貨值約為278.5億元，加利福尼亞州占比16%，亞利桑那州占比31%；佛羅里達(dá)及得克薩斯州合計(jì)占比49%。

按權(quán)益比例計(jì)算，朗詩應(yīng)占項(xiàng)目儲(chǔ)備可售面積為197.57萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為

358.7億元；集團(tuán)開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共73個(gè)，可售面積522.15萬平方米，較去年同期大幅增長，預(yù)計(jì)可售貨值約為998.5億元。

另外，朗詩持有出租型物業(yè)總建筑面積為8.05萬平方米，應(yīng)占權(quán)益部分建筑面積為4.68萬平米。

已售未結(jié)方面，于2023年6月30日，該集團(tuán)累計(jì)已售未入賬物業(yè)面積為136.69萬平米，金額約為214.5億元。其中，集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益下的已售未入賬物業(yè)面積為63.87萬平米，金額約為100.8億元。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)上看，朗詩的收入、毛利等指標(biāo)仍然承壓，利潤虧損幅度則有所收窄，期內(nèi)歸母凈利潤虧損3655萬元，去年同期為虧損3.9億元。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，期內(nèi)凈利潤虧損收窄主要有兩方面原因：

一方面，期內(nèi)金融和合約資產(chǎn)減值損失凈額有所收窄。公告顯示，截至6月末，朗詩金融資產(chǎn)減值虧損轉(zhuǎn)回凈額約為0.36億元，而去年同期的撥備約為1.75億元。

另一方面，來自合營企業(yè)的投資收益則大幅提高，上半年應(yīng)占合營企業(yè)凈利潤為0.49億元，而去年同期為虧損3.01億元。

在流動(dòng)性方面，于2023年6月30日，朗詩流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)31.12億元，于期末，其債務(wù)總計(jì)約為71.7億元，主要包括貸款、銀行借款、優(yōu)先債券及EB–5融資凈負(fù)債總計(jì)約為62.9億元，短期債務(wù)比例約為13.8%，長期債務(wù)比例約為86.2%。

期末，朗詩受限制現(xiàn)金以及現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從2022年末12.52億元降至8.74億元。

朗詩表示，已制定若干計(jì)劃及措施以減輕流動(dòng)資金的壓力及改善現(xiàn)金流，包括但不限于積極調(diào)整銷售及預(yù)售活動(dòng)、與主要建筑商及供應(yīng)商保持持續(xù)溝通、與違約優(yōu)先票據(jù)持有人協(xié)商以達(dá)成協(xié)議、與潛在買方接洽出售資產(chǎn)等措施。

物業(yè)的改變

作為物業(yè)平臺(tái)，朗詩綠色生活也同樣在作出改變。

期內(nèi)，朗詩綠色生活收益約4.83億元，同比增長15.6%；錄得毛利為約0.87億元，同比減少17.1%；毛利率為18%，較2022年同期毛利率約25.1%減少約7.1個(gè)百分點(diǎn)。

朗詩綠色生活于公告中指，毛利率降低是由于物業(yè)管理服務(wù)人工成本上漲、受地產(chǎn)行業(yè)周期性影響案場服務(wù)、物業(yè)代理服務(wù)及物業(yè)諮詢服務(wù)毛利率有所下降。

期內(nèi)，朗詩綠色生活歸屬股東凈利潤1346萬元，同比減少40.33%；凈利率為約2.9%，較上年同期約5.7%減少2.8個(gè)百分點(diǎn)。

按具體業(yè)務(wù)劃分來看，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約3.6億元，占總收入約74.5%，同比增長30%；社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約0.40億元，占總收入約8.3%，同比增長21.2%；非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約0.70億元，占總收入約14.5%；年度新增業(yè)務(wù)板塊公寓經(jīng)營及管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約0.13億元，占總收入約2.7%。

期內(nèi)，朗詩綠色生活獲取新項(xiàng)目數(shù)量16個(gè)，管理規(guī)模達(dá)193萬平方米，同時(shí)主動(dòng)退出運(yùn)營效益不達(dá)預(yù)期項(xiàng)目。截至2023年6月30日，在管建筑面積約為3064萬平方米，較2022年12月31日在管建筑面積凈增長約5%，純第三方拓展規(guī)模約占總在管面積的57.9%。

拓展方面，2023年3月，朗詩綠色生活成功收購朗詩寓輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在管一萬余間輕資產(chǎn)委托管理公寓，覆蓋13個(gè)一二線城市，意在加速布局物業(yè)、租售、長租公寓等一體化生活平臺(tái)，深耕長三角區(qū)域，提升區(qū)域濃度。

朗詩綠色生活在加大多元業(yè)態(tài)的發(fā)展，加速發(fā)展非住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域，期內(nèi)于市場競得非住宅業(yè)態(tài)數(shù)量市場投拓總數(shù)量的58.3%，其中包括蘇州長三角機(jī)器人與人工智能研究院、京東昆山花橋產(chǎn)業(yè)園（二期）等項(xiàng)目。

商業(yè)及寫字樓賽道方面，截至6月30日，朗詩綠色生活來自商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目的新增合約建筑面積約為25萬平米，當(dāng)前在管建筑面積約達(dá)到139萬平米，收入同比增長約15.6%。

城市服務(wù)方面，上半年朗詩綠色生活成功中標(biāo)的四維能源產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、渦陽陽光電源產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等項(xiàng)目。

截至期末，朗詩綠色生活的簽約建筑面積約為3869萬平方米，上半年新增合約建筑面積約為227萬平方米，其中來自獨(dú)立第三方的新增合約建筑面積占比達(dá)92.5%。

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