▲資料圖。圖/IC photo

廣州市政府30日發(fā)布通知，優(yōu)化該市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準，“認房不用認貸”正式落地。

【資料圖】

根據(jù)通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“新規(guī)”立刻在市場上引發(fā)回響。不過政策來得其實并不突然。前幾日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，并將其作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。而廣州今日的通知，便將此政策落地施行了。

認房認貸怎么認定和執(zhí)行，在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與調(diào)控過程中，不斷發(fā)生著變化。

2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，并執(zhí)行"認房又認貸"的原則。這個時期，房地產(chǎn)市場在2008年全球金融危機和2009年“4萬億計劃”之后，呈現(xiàn)出較強勢頭的上升跡象。2009年“地王”頻現(xiàn)，高房價成為街頭談資。因此，2010年“國十一條”的出臺和“認房又認貸”等，都是顯示中央要遏制房價上漲過快決心的政策工具。

但“認房又認貸”政策隨后又發(fā)生了改變。2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，宣布“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房”的貸款政策。

2014年，地方政府債務(wù)問題嚴峻，庫存危機突出。從經(jīng)濟增長情況看，此時我國已經(jīng)開始從高速到中高速轉(zhuǎn)向，對于市場而言，經(jīng)濟下行壓力日益增大。2014年的政府工作報告中針對房地產(chǎn)提出，“針對不同城市情況分類調(diào)控”，賦予地方政府更多自主權(quán)和決策權(quán)。在此背景下，從提高公積金貸款額度、降低房地產(chǎn)交易稅費到放開限購、買房直接落戶，各類刺激政策紛紛推出，開啟了第一輪樓市刺激。“認房不認貸”的出現(xiàn)也就不足為奇了。

2016年，樓市火爆，恐慌性購買導(dǎo)致了價格的非理性增長?！笆赘顿J”、杠桿炒房背后的風險也引起了市場的廣泛關(guān)注。2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及房企融資、購房者信貸等方面，“認房又認貸”重回大眾視野。

各地政策逐漸加緊。2017年3月，北京市住建委、中國人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在“認房認貸”的基礎(chǔ)上，進一步縮短貸款年限和提高首付比例。此后，公積金的“認房又認貸”等政策亦密集出臺。

與2016年稍有不同的是，2010年的政策雖然較為密集，但因當時的技術(shù)、監(jiān)管、網(wǎng)絡(luò)等硬件不完善以及政策剛性、持久度不足等問題，其實際操作中恐未能一律執(zhí)行嚴格限制政策。而2016年以后政策限制的廣度、深度和持久度都遠非此前所能比。因此，其影響的深度、廣度和持久度也必然更大。

時移世易，2023年是不平凡、不平靜的，處在百年未有之大變局和世紀疫情后復(fù)蘇的時刻，經(jīng)濟發(fā)展又迎來了許多變化。對于房地產(chǎn)市場而言，“房住不炒”的大前提不會動搖，但幾年的嚴格監(jiān)管已經(jīng)使地產(chǎn)市場發(fā)生了改變，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是“剛需”“投機客”，其能力和意愿也都在發(fā)生變化。

從全國商品房銷售額看，2023年1-7月同比降1.5%，7月單月同比降19.3%。從商品房銷售面積看，1-7月同比降6.5%，7月單月同比降15.5%。因此，政策調(diào)整或需應(yīng)時而動，刻不容緩。

尤其是總體而言，一線城市整體銷售表現(xiàn)雖好于全國平均水平，但從高頻數(shù)據(jù)看，8月(截至25日)一線城市新房銷售月度累計同比降27.7%，連續(xù)三個月同比下降。而廣州在四個一線城市中銷售下滑壓力相對較大，6月、7月銷售面積分別同比-33.7%、-15.8%。這或許也是廣州打響“認房不認貸”第一槍的緣由。

“認房不認貸”是能夠給買房者帶來肉眼可見改變的政策，因此在市場上的反響也更為劇烈。事實上，其他一攬子計劃和政策也都在出臺，一些限購限貸等緊縮政策也漸次放松。對于未來有剛性需求的消費者而言，首付比例降低，購房門檻降低，或成為一段時間內(nèi)的“新常態(tài)”。

縱觀“認房認貸”政策演變過程，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展總有其周期和規(guī)律，政策出臺從來不是一成不變的，而應(yīng)該相機而動，以熨平周期為其中一個目的，有效把控市場規(guī)律、順應(yīng)市場潮流，保障市場健康，促進市場發(fā)展。

廣州之后，還會有誰？相信市場需要到哪兒，就會有誰。

撰稿 / 萬喆（經(jīng)濟學(xué)者）

編輯 / 劉天紅

校對 / 吳興發(fā)

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