21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者周炎炎 上海報道 房東的福音來了？

(資料圖)

8月29日，一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議的通知》的截圖，進一步抬升了居民存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期。

圖中顯示，該銀行擬于8月30日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獨家了解到，該截圖信息為真，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。

“總行分管零售與私人業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)總監(jiān)也將出席這個會，從重要程度上看非同一般。不過此次會議也強調(diào)了是內(nèi)部研究會議，可能尚未有明確監(jiān)管要求下達(dá)。由于居民存量房貸利率因人而異，每座城市的樓市現(xiàn)狀、現(xiàn)行政策、客戶情況、利率結(jié)構(gòu)等又有所不同，各部門協(xié)調(diào)也要一定的時間，估計存量房貸利率下調(diào)會按節(jié)奏循序漸進地推進?！?/strong>一位接近交行的人士對記者表示。

“說明銀行零售部門或個貸部門正積極對降低存量房貸利率進行工作部署，尤其是此次類似軟件中心和數(shù)據(jù)中心的部門參會，說明涉及到對存量客戶房貸利率的摸底，以制定更精準(zhǔn)的政策。類似工作表明，當(dāng)前各個銀行都在積極部署這項工作，進而使得降低存量房貸利率的工作不再是口頭上的，而進入到論證和實操階段。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者表示。

勢在必行

事實上，多家銀行同交行一樣正在做相關(guān)預(yù)案。

同樣在8月29日，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整，招行行長助理彭家文在該行中期業(yè)績交流會上表示，從央行的發(fā)聲來看，“鼓勵和支持”直接變成了“指導(dǎo)”，判斷存量房貸利率下調(diào)勢在必行，是大概率事件。目前來看招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案。主要考慮是現(xiàn)在有很多因素需要兼顧好。

當(dāng)天下午，在農(nóng)業(yè)銀行2023年中期業(yè)績發(fā)布會上，該行副行長林立表示，近期央行明確要指導(dǎo)商業(yè)銀行的有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，農(nóng)行認(rèn)為，一方面有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務(wù)成本負(fù)擔(dān)，另一方面也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營。在有關(guān)政策方案明確之后，農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細(xì)節(jié)，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作。

除了農(nóng)行、交行和招行，在此之前，建設(shè)銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行已經(jīng)就存量房貸利率調(diào)整話題進行了回應(yīng)，由于監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還沒有出臺，多數(shù)銀行表態(tài)正在研究，準(zhǔn)備預(yù)案，并積極與監(jiān)管溝通。

在很多有爭議的問題上，“一刀切”是最直接的做法，但這可能并不適用于存量房貸利率調(diào)整。

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對記者表示，下調(diào)存量房貸利率不能簡單的“一刀切”。基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區(qū)別，需要制定差異化的存量房貸利率調(diào)整方案，延續(xù)“因城施策”的政策思路，但在實踐中也容易帶來套利空間。此外，一二線城市之間如何調(diào)節(jié)，新老貸款之間如何調(diào)節(jié)，都需要各家銀行基于實際情況詳細(xì)討論、妥善處理。

有多家銀行在回應(yīng)此問題的時候提及“因城施策”。

“比如說如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題?！闭行行兄砑椅姆Q。

彭家文表示，這些都特別復(fù)雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到?？傮w來看招行會在央行的指導(dǎo)下按照市場化、法制化的原則穩(wěn)妥地推進實施。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，銀行調(diào)整利率要考慮的內(nèi)容比較多，主要面臨的問題是“差異性和公平性”的問題。從差異性的角度看，各地房地產(chǎn)市場和政策不同，所以降低存量房貸利率也需要有差異操作。但是這樣做會產(chǎn)生信貸客戶輿情的問題，通俗說就是“為什么他們降低了，我沒有降低”。而從公平性的角度看，可以一碗水端平，但顯然也和各地的房貸市場有差異。這個問題是目前銀行考慮的內(nèi)容。

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事實上銀行最為焦灼要不要降存量房貸利率的時間點是在今年上半年，當(dāng)時正處于客戶提前還貸高峰，當(dāng)下高峰已過，銀行更焦慮的是凈息差嚴(yán)重收窄，且趨勢還在延續(xù)。

平安銀行方面稱，提前還貸現(xiàn)象行業(yè)內(nèi)從去年底開始上升，從平安銀行來看，提前還貸現(xiàn)象在今年一季度和二季度交界時期達(dá)到高峰，6、7月已回落到去年三季度的正常水平。華夏銀行行長關(guān)文杰也在業(yè)績發(fā)布會上表示，今年華夏銀行個人按揭貸款提前還款與市場總體情況一致，提前還款量同比有所增長，但近兩個月有所緩解（記者注：也就是說二季末到三季中這段時間較為平穩(wěn)，高峰期與平安所稱一二季度交界時期是重合的）。建設(shè)銀行副行長李運在業(yè)績發(fā)布會上說明，近幾個月建行新受理的提前還款需求總體上已趨于穩(wěn)定，相比4月份的峰值下降了不少。

而銀行凈息差越來越“薄”，越來越成為房間里不可忽視的“大象”。

雖然我們依舊看到各家銀行交出的半年報大多數(shù)維持凈利潤增長，但多數(shù)是依靠資產(chǎn)規(guī)模擴大來帶動的，可以關(guān)注到的是，大行、股份制銀行們的凈息差已經(jīng)來到相對低位。

上半年農(nóng)業(yè)銀行凈息差為1.66%，較上年下降了24個基點；建行凈利息收益率為1.79%，同比下降30個基點；交行2023年上半年凈利息收益率為1.31%，同比下降22個基點（還原國債和地方債收入免稅實際在1.53%左右）。招行的凈息差略好一些為2.23%，同比下降21個基點，較上年全年均下降17個基點。

金融監(jiān)督管理總局最新公布的商業(yè)銀行二季度監(jiān)管指標(biāo)顯示，商業(yè)銀行上半年累計實現(xiàn)凈利潤1.3萬億元，同比增2.6%，凈息差1.74%，環(huán)比持平，但已連續(xù)兩個季度低于《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中銀行凈息差評分標(biāo)準(zhǔn)的滿分水平(1.80%)。

建設(shè)銀行首席財務(wù)官生柳榮表示，針對存量房貸利率下調(diào)對凈息差的影響，現(xiàn)在測算有一定難度，但總體上會對銀行的凈息差帶來一定下行壓力。生柳榮還引用了人民銀行近日發(fā)布《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中的一段表述，即“商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平”。

生柳榮指出，這個表述說明，商業(yè)銀行保持一定的利潤和凈息差水平，有助于增強支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。從這個角度來看，政策導(dǎo)向是希望商業(yè)銀行的凈息差能夠保持一個相對穩(wěn)定的態(tài)勢。建行也希望在凈息差方面采取一些措施，至少使下滑的幅度能夠緩慢一些。

彭家文指出，招行內(nèi)部做了測算，總體分了三種情景來測算：樂觀情景、中性情景和不利情景。從測算的結(jié)果來看總體還是可控的，應(yīng)該還在掌握之中。

他坦言，不要一味地看到負(fù)面的影響，存量房貸利率的調(diào)整也有其正面的影響：第一，存量房貸利率下調(diào)的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個住房貸款的提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長；第二，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會增強客戶的黏度，會讓對客戶的經(jīng)營進一步加深從而對零售業(yè)務(wù)的增長有利。

“然而存量房貸利率調(diào)整對銀行經(jīng)營情況會有重要影響，因此在制定方案時也需要更加謹(jǐn)慎，我們認(rèn)為部分銀行將以社會責(zé)任為導(dǎo)向，或者以留存優(yōu)質(zhì)客戶為目的，自主降低存量房貸利率，方案設(shè)計上會更加靈活精準(zhǔn)，既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體，又要避免給本行增加過大的經(jīng)營壓力。”明明表示。

一位銀行人士對記者表示，今年為支持實體經(jīng)濟發(fā)展銀行貸款增速較高，但上半年放出的很多3-5年中長期貸款其實把未來一些貸款需求都給前置了，不少貸款利率也在3%左右，處于極低水平，疊加風(fēng)險暴露的情況，也可能進一步影響到未來銀行業(yè)的利潤和不良。

“銀行還是需要留好余糧的?！鄙鲜鋈耸糠Q，從另一個角度上講，降低存款利率的必要性在逐步增強。