內容來源： 住房和城鄉(xiāng)建設部新城建展覽展示中心

(資料圖)

潘 芳

清華同衡規(guī)劃設計研究院黨總支書記、副院長

城市治理與傳播研究中心主任

多角度切入舊改

基礎領域全面躍升

01 城市體檢中對于老舊城區(qū)社區(qū)體檢評估的典型性維度？

社區(qū)體檢評估包括住房維度體檢和小區(qū)（社區(qū)）維度體檢兩方面。住房維度體檢，主要從安全耐久、功能完備、綠色智能 3 方面，開展房屋使用安全、管線管道、入戶水質、數字家庭等住房維度體檢，空間涉及屋頂、外立面、樓道、戶內、地下室等，全面摸清房屋使用中存在的安全隱患以及與數字家庭的差距。小區(qū)（社區(qū)）維度體檢，主要從設施完善、環(huán)境宜居、管理健全等 3 方面，開展養(yǎng)老、托幼、停車、充電等體檢，找準養(yǎng)老、托育、停車、充電等設施缺口以及小區(qū)環(huán)境、管理方面的問題。通過社區(qū)體檢評估為后續(xù)的老舊小區(qū)改造和完整社區(qū)建設提供支撐。

整體布局、協(xié)調發(fā)展

具體問題具體分析

02 舊城改造的幾種典型模式，對應典型案例有哪些？哪些是從整體規(guī)劃角度入手提升了區(qū)域經濟影響力。

舊城改造模式可以歸納為三類：拆除重建、有機更新，以及基本不涉及建筑物改建的“小修小補”。

拆除重建模式是早期舊城改造中應用較為廣泛的模式，以廣州、深圳的城中村改造最為典型。其特點是“全部推倒重建、點狀保留”。在住建部禁止大拆大建之后這種模式已經受到了極大程度的抑制。

有機更新模式是近年來舊城改造探索的核心模式。它是對除大拆大建之外，能夠有效提升城市資源利用、產出效率，有效推動資源合理配置的城市空間改造活動的泛稱。其特點是“基本保留、少量拆建”，推動城市品質和能級的提升。舉例來講，深圳元芬新村整村統(tǒng)租運營模式、廣州正在環(huán)市東商圈更新改造等項目中實踐的“留改拆建”多種改造方式混合的片區(qū)綜合更新模式，以及南京歷史風貌區(qū)引入的“特色居住片區(qū)+文商旅融合”改造模式等，都是有機更新模式的深入實踐探索。

除上述兩種模式之外，還有一種更加“輕量化”的改造模式——基本不涉及建筑物改建的“小修小補”，具體改造內容以建筑物屋面及外墻的刷新、路面硬化、線路改造等局部點狀維修為主。目前主要應用于老舊小區(qū)改造場景中。

雖然拆除重建和有機更新模式都是從整體規(guī)劃視角入手，但是拆除重建模式的底層邏輯是粗放式增量開發(fā)，只能作為舊城改造早期或特殊時期的階段性過渡；有機更新模式提倡漸進的、內涵式的提質增效發(fā)展，更具有永續(xù)性，是更符合時代發(fā)展要求的片區(qū)統(tǒng)籌改造模式。

有機更新模式強調片區(qū)統(tǒng)籌機制的搭建，注重片區(qū)規(guī)劃統(tǒng)籌和產業(yè)統(tǒng)籌。有機更新模式從片區(qū)統(tǒng)籌的角度，優(yōu)化城市功能體系和城市運營結構，以此為基礎降低城市經營成本，同時提高產業(yè)競爭力。具體來說，有機更新通過空間規(guī)劃統(tǒng)籌，在保留現(xiàn)有城市肌理的前提下，補齊養(yǎng)老、醫(yī)療、文娛、體育等公共服務設施的短板，提高社區(qū)低效物業(yè)產出效率，優(yōu)化城市界面。

全生命周期管理

促進舊改項目可持續(xù) 高質量發(fā)展

03 如何進行改造后的持續(xù)化發(fā)展？

舊城改造，是從結構性維度開展城市治理的具體行動實踐。它的實施周期較長，所以隨著改造的推進，特別是在運營階段，項目面臨的不確定性和不可控性不斷增加。為了提升項目穩(wěn)定性，實現(xiàn)改造后的持續(xù)化發(fā)展，舊城改造首先需要建立“全生命周期管理體系”，在頂層設計層面，構建系統(tǒng)性囊括規(guī)劃設計、開發(fā)建設、招商引資、運營調整等環(huán)節(jié)的全周期服務鏈條，保證規(guī)劃設計可實施性、產業(yè)人才導入可持續(xù)性、機制體制創(chuàng)新性及運營管理前瞻性。

在此基礎上，面向系統(tǒng)化體系框架內部，加強“策劃、規(guī)劃、設計、建設、運營”各環(huán)節(jié)同步協(xié)作，特別是強化運營前置。具體來講，通過鼓勵運營團隊提前介入規(guī)劃設計工作，特別是參與前期的項目策劃和功能定位階段，規(guī)劃技術人員能夠提前對接項目主體和使用者的真實需求，在此基礎上結合社會調查、市場研判和公眾參與，對地區(qū)人群特征、消費趨勢進行深入分析，從而精準定位項目的功能、空間、品質需求，避免自上而下的精英規(guī)劃可能造成的需求偏差。與此同時，運營團隊提前介入，前置產業(yè)招商和主營業(yè)務招商環(huán)節(jié)，也可以保證后期進入的功能業(yè)態(tài)完全契合項目獨有的環(huán)境和歷史文化特征。從實踐案例來看，像長沙“文和友”、長春“這有山”都是比較有代表性的實踐案例，都是把文化要素融入建筑空間及公共空間，為場所注入了新的活力。

持續(xù)性推進改造落地

根本上解決群眾問題

04 舉例唐山市來說，從體檢到更新的整體項目周期需要多久，對于群眾而言，城市更新后最直接的體驗、觀感有哪些具體的項目？

從 “無體檢不更新，無更新不項目”到 “一體化推進城市體檢和城市更新工作”，均體現(xiàn)出城市體檢與城市更新的聯(lián)動關系，因此，應系統(tǒng)看待城市體檢與城市更新工作。唐山從2021年開始城市體檢試點工作，同年依據城市體檢結果，編制更新專項規(guī)劃，在多年探索中，堅持以人民為中心，城市體檢先行、規(guī)劃引領、配套政策支撐、試點帶動，持續(xù)開展年度城市體檢工作、及時編制城市更新專項規(guī)劃、制定城市更新”1+N”配套政策、包裝城市更新項目、編制城市更新單元實施方案等，不斷探索由城市體檢到城市更新的路徑方法，推動城市結構優(yōu)化、功能完善和品質提升。

對于群眾而言，最關注的是城市更新對群眾急難愁盼問題解決程度和品質生活的供給程度，2022年唐山推進了“五改一通一場”等短板治理工程，改造了4個棚戶區(qū)、151個老舊小區(qū)，打通20條斷頭路瓶頸路，盤活7個“爛尾樓”，消除城市“蜘蛛網”；啟動口袋公園建設、托育機構標準化示范創(chuàng)建、義務教育學校擴容增位、加裝燃氣安全裝置等工程，圍繞歷史文化保護利用、老舊小區(qū)改造提升、公共服務設施完善、交通系統(tǒng)完善提升等八大城市更新領域，著力實施了一批城市更新項目，像培仁里成為網紅打卡地、團結里社區(qū)幸福蝶變深受群眾好評，彎道山文體公園活躍了百姓的文體生活、原點片區(qū)城市更新單元新建的城市展廳拔地而起，計劃用3到5年時間，逐步成為城市會客廳、經濟增長極、城市新地標。豐南河頭老街項目開街即人潮涌動。唐山在更新項目設計方案前通過座談會、論證會、現(xiàn)場訪談、現(xiàn)場問卷等多種方式，深入聆聽居民意見建議，不斷完善方案設計貼近民意；城市更新后通過訪談調查、居民滿意度改善情況觀察等方式了解群眾對城市更新項目實施的滿意度。

排版｜李剛

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