樓市形勢，比我們想象的要復(fù)雜

2023-09-09 14:28:13 來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

如何看待政策和市場，需要全新的思路。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，過去長期過熱時期的政策，全面糾偏和回歸，這不是邊際調(diào)整，而是方向上的變化。除了杠桿回歸，資格也回歸了。有的城市（天津、沈陽）放開了限購，這不奇怪，因為樓市進入下半場，這些政策不需要了。

但是，政策對樓市的影響，比想象的要復(fù)雜，大家不能聽風(fēng)就是雨，要看清背后的基本邏輯。這一輪政策的核心（認房不認貸）與2014年那一輪紓困（認貸不認房）剛好相反?！罢J房不認貸”支持換房需求，而“認貸不認房”支持多套房需求，對應(yīng)兩個完全不同的地產(chǎn)時代。

2014年，樓市還在“上半場”，“認貸不認房”點燃熱情。

2023年，樓市進入“下半場”，“認房不認貸”疏通循環(huán)。

2014年周期啟動，催化因素很多，有棚改和去庫存，也有快速城鎮(zhèn)化、“互聯(lián)網(wǎng)+”的新經(jīng)濟和大眾創(chuàng)業(yè)，還有如火如荼的都市圈、新區(qū)規(guī)劃和軌道交通，以及金融創(chuàng)新（融資渠道多樣、監(jiān)管寬松）?？梢哉f，天時地利人和促成了一輪樓市大漲。所以就不奇怪，“認貸不認房”的架構(gòu)下，“還掉貸款、再加杠桿”，極其考驗資金鏈，但依然阻擋不了大家“all in”的熱情。

我們再看看新的邏輯！

本質(zhì)上，“認房不認貸”支持“賣一買一”的換房需求，賣掉房子、湊到首付，再申請杠桿，換大房子、好房子。當(dāng)然，此舉順應(yīng)改善型購房主導(dǎo)的時代。各大城市新房市場大戶型主導(dǎo)、改善盤主導(dǎo)。另外，相比2014年，現(xiàn)在房價確實太高，要“先賣后買”來創(chuàng)造換房的能力。

2014年的“認貸不認房”，更多鼓勵多套房需求，或者投資需求。投資需求主導(dǎo)，就是高收入或富豪買房，他們也是杠桿的驅(qū)動力，也是過去樓市火爆的根源，簡單講就是“有收入支撐，也敢加杠桿”。換房需求是合理需求，而不是投資需求，對樓市的帶動作用就沒那么大。

這也是為什么，去年以來樓市比較疲弱，因為任性的購買力或有Old Money的人退場了。而當(dāng)前高高在上的房價，主要是他們撐起來的。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，投資需求趨勢性地退場了（指的是大規(guī)模炒房時代結(jié)束了，不考慮局部區(qū)域的投資性購房）。

所以，房地產(chǎn)循環(huán)出了問題：

也就是：剛需萎縮，換房鏈條轉(zhuǎn)不動。2015年，剛需在一二線熱點城市還能占到60%左右，現(xiàn)在只有30%。不是沒需求了，相反，這幾年都市圈大發(fā)展，熱點城市吸引了太多的新市民，剛需規(guī)模還很大，珠三角住房自有率不到50%，深圳不到30%，京滬也有大量年輕人要買房。

關(guān)鍵是買不起，比如現(xiàn)在一二線熱點城市首次買房年齡，都推到36歲以后了，十年前只有27歲。剛需萎縮，換房鏈條就轉(zhuǎn)不動了。很顯然，“賣一買一”先得賣掉。今年一季度的小陽春來得猛，很多新盤賣斷貨，就是因為被疫情積壓的剛需入場了，接盤了換房需求掛出的二手房。

但是從二季度開始，剛需突然斷層，換房也轉(zhuǎn)不動了，表現(xiàn)在二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，新房去化率下降。到了三季度，新盤去化率多在30%左右，主要靠“小眾化”的二套房改善支撐。

注：數(shù)據(jù)來自克而瑞統(tǒng)計

剛需萎縮，換房轉(zhuǎn)不動。除疫情影響外，更重要的是，上面講的包含收入、就業(yè)在內(nèi)的“天時地利人和”的基本面變了?；久孀兞?，預(yù)期跟著變了，“all in”熱情沒了。不考慮資產(chǎn)屬性，在任何一個城市，目前居住的可選擇性非常之多元，導(dǎo)致地產(chǎn)鏈條循環(huán)迅速慢下來。

因此，此次祭出“認房不認貸”，同步推出“先賣后買”免個稅，降低首套房、二套房首付比例，就是為了激活剛需和換房需求的循環(huán)，二手房和新房的循環(huán)。還有一個新的變化，就是將更多的人群納入到商品房市場中，此次提出“非成套住房”不算首套，就是這個目的。

進一步講，城中村改造，也是將城中村從“非正規(guī)房”納入到“正規(guī)房”范疇，更具體的說，就是將超大、特大城市的新市民、年輕人（主要居住在城中村），卷入到商品房市場中，卷入到市場化的大潮中，讓他們享受到現(xiàn)代化、城市化的公共服務(wù)，成為有效的內(nèi)需。

其實，盡管大家認為房子過剩了，但不管是剛需還是改善，商品房的內(nèi)需潛力是非常大的。我們?nèi)庋鬯姷?，很多人住在城中村，很多人住在功能嚴重老化的房子里，很多年輕人要結(jié)婚，很多人因為生了二胎、工作變動、父母照看小孩等，要換大房子。還有，前些年很多人在就業(yè)地（大城市）買不起，轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊三四線城市或老家買房，現(xiàn)在也想在大城市買房。

這些需求都很急迫，潛力并不??！

就如2013年以來人口負增長（每年人口減少1%）、老齡化的東北地區(qū)，目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。現(xiàn)在的政策，就是要讓房屋循環(huán)起來。這個想法是好的，但它帶來的直接結(jié)果就是二手房掛牌量的快速攀升，這幾天北京、上海就在發(fā)生這個事情。

注：?數(shù)據(jù)來自各地中介機構(gòu)統(tǒng)計

二手房掛牌量攀升沒關(guān)系，關(guān)鍵是能讓龐大的存量流轉(zhuǎn)起來。2014年的時點上，需求基本是都想進場和“做多”的需求，或“all in”的需求。但在樓市的“下半場”，確實還有如上所講的剛需和換房需求，但現(xiàn)實的情況是，剛需多依賴于二手房，換房需要賣掉二手房。

所以，在新的形勢下，鼓勵良性循環(huán)的政策，首先刺激到的就是供給端，即“業(yè)主掛牌”，即供給端的放量。2022年以來，二手房的存量不僅越來越龐大，而且流轉(zhuǎn)速率下降了。任何一個城市，除了少數(shù)學(xué)qu房，如果不低于市場價，掛牌二手房沒個一年半載，很難賣出去。

這里面，大概有1/3是套現(xiàn)掛牌，主要是2015-2019年入場的投資客，現(xiàn)在價格水平下他們還能獲得50%左右的增值，部分要“降價套現(xiàn)”，這是二手住房價格近期連續(xù)下跌的主要原因。

下一步政策，關(guān)鍵是要對二手房掛牌堰塞湖泄洪，這是此輪紓困能否見效的關(guān)鍵。我認為，“認房又認貸”錯傷了很多換房需求，會激發(fā)這部分需求，也會帶動部分剛需。政策糾偏以后，一定會有很多人踴躍換房，為實現(xiàn)這一目標(biāo)，也會調(diào)低二手房掛牌價格，以求盡快出貨。

從過往的經(jīng)驗來看，當(dāng)房價降到一定水平，達到剛需的心理價位，當(dāng)有的剛需因為政策密集利好而對未來樓市預(yù)期好轉(zhuǎn)，就會進入市場。這時，新房和二手房、剛需和改善就能循環(huán)起來。

問題是，這部分需求并沒有那么大。特別是，換房需求是有，但降價賣房以盡快實現(xiàn)置換，可能并沒有那么多。因為，很多人不太想降價，反正有房住，不急著現(xiàn)在賤賣，再等等，說不準(zhǔn)后面會漲價。不降價，剛需就不著急了，因為現(xiàn)在是買方市場，也有大把房子可選擇。

對于剛需來說，一方面是選擇渠道太多了，另一方面是萎縮嚴重，二季度以來一直是這種情形。這就導(dǎo)致，“賣一買一”實現(xiàn)難度加大了。注意的是，當(dāng)下的樓市參與者，大多經(jīng)歷了上一輪樓市從漲到跌的洗禮，對市場有了自己的認識，更加理性了，不再盲目賣或買。

于是，我們不得不要重視，“認房不認貸”新架構(gòu)下產(chǎn)生的新問題—資產(chǎn)騰挪，即樓市下半場，大浪淘沙，資產(chǎn)的真正價值開始顯現(xiàn)，“賣掉差的房子，換成好的房子”?！罢J房不認貸”提供了一個絕佳機會，老破小的，內(nèi)地三四線的，外圍高庫存的，都可能會被業(yè)主“用腳投票”。

他們會利用這次寶貴的騰挪機會，把資產(chǎn)置換到未來能保值或增值的城市或區(qū)域，或真正有居住品質(zhì)的區(qū)域。那些徒有虛名、規(guī)劃未落地的區(qū)域，這一次房價跌得很明顯，也會被淘汰。這一輪房價調(diào)整持續(xù)了2年左右，是一次真正的大調(diào)整，也是檢驗購買力對房價支撐能力的試金石。

即便是熱點城市，人口未集聚、產(chǎn)業(yè)未進駐的區(qū)域，房價也出現(xiàn)30%-40%的回調(diào)。因此，對于樓市安全區(qū)域的認定，微觀市場主體有清醒的認識。因此，這次政策糾偏，必會釋放部分需求，疊加傳統(tǒng)的“金九銀十”，11-12月份開發(fā)商促銷沖業(yè)績，年底的市場行情將得到修復(fù)?？紤]到2022年底因疫情導(dǎo)致的低基數(shù)，全年的商品房銷售會持平或略好于2022年。

值得注意的是，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的年底行情修復(fù)，脈沖響應(yīng)或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩(wěn)，就需要看基本面的修復(fù)態(tài)勢了。中長期也不用太悲觀，全國存量住宅有500億平米，如果50年更新一次，每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動需求，保底在“12億平米”。大家之所以感覺很艱難，是因為近些年是釋放泡沫的過程。