中新經(jīng)緯 8 月 31 日電 ( 薛宇飛 ) 8 月 30 日，2022 年年底結(jié)束 " 北漂 "、南下廣州工作的陳晨 ( 化名 ) 決定重啟看房計(jì)劃，" 首付比例從 70% 降到了 30%，不用再賣(mài)之前那套房子了。" 陳晨說(shuō)。

當(dāng)日，廣州市宣布執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，成為首個(gè)宣布執(zhí)行該政策的一線城市，政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以 8 月 18 日為界。

【資料圖】

新政官宣首日，中新經(jīng)緯咨詢(xún)了廣州一些熱銷(xiāo)樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：" 之前，工作日來(lái)看房的人不多。但 30 號(hào)這天，不僅有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)踩盤(pán)，臨近晚上了，售樓部還有四五組客戶沒(méi)有離開(kāi)。"

猶豫 10 個(gè)月 決定重新看房

2022 年 10 月，陳晨開(kāi)始在廣州看房。她對(duì)中新經(jīng)緯稱(chēng)，當(dāng)時(shí)看了一些樓盤(pán)，感覺(jué)市場(chǎng)還可以，不算太差。之后由于斷斷續(xù)續(xù)的疫情，他們就不怎么出去看了。

到 2023 年初，廣州市場(chǎng)出現(xiàn)一波小陽(yáng)春，陳晨也感受到了這種熱度，此后看了一些新房和二手房。" 我們看了黃浦區(qū)一個(gè)樓盤(pán)，單價(jià) 5 萬(wàn)多元一平方米，聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)后面加推的樓棟還要漲價(jià)。不過(guò)，市場(chǎng)熱度過(guò)去了，優(yōu)惠后的價(jià)格很快降到 5 萬(wàn)元一平方米以下。"

由于整體市場(chǎng)不太景氣，陳晨買(mǎi)房的愿望變得沒(méi)有那么強(qiáng)烈。此外，另一個(gè)重要因素是，她男朋友在成都有一套住房，按照廣州當(dāng)時(shí) " 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 的購(gòu)房政策，如果他們一起買(mǎi)房，就屬于二套房，加上貸款未結(jié)清，首付比例達(dá) 70%。"70% 的首付比例太高了，我們只能打算先賣(mài)掉成都的房子。" 陳晨說(shuō)。

" 這個(gè)政策出臺(tái)后，首付和貸款都不再受成都那套房子的牽絆了，肯定要重新看房了。" 不過(guò)陳晨稱(chēng)，他們也很糾結(jié)，既擔(dān)心房子會(huì)漲價(jià)，又怕買(mǎi)了又降價(jià)，出手會(huì)比較謹(jǐn)慎，" 現(xiàn)在樓市不景氣，我們花錢(qián)會(huì)控制，即使首付比例下調(diào)，也不會(huì)增加買(mǎi)房預(yù)算。"

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析，按照此前政策，廣州無(wú)房但有貸款記錄，購(gòu)買(mǎi)普通住房需要四成首付，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅需要七成首付，而依據(jù)上述新規(guī)，均可按照首套住房。也就是說(shuō)，按照今年 1-7 月廣州新房套均總價(jià)約 410 萬(wàn)元、二手房套均總價(jià)約 320 萬(wàn)元估算，新政后這類(lèi)購(gòu)房人群至少可以少付一成首付，總金額至少在 30 萬(wàn) -40 萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)越高的住房，首付減少越多。

" 按照貸款 100 萬(wàn)元、30 年商業(yè)貸款計(jì)算，目前首套住房貸款利率是 4.2%，而二套住房利率是 4.8%，二套資格變首套資格后，購(gòu)房人每月可節(jié)省 357 元的月供。" 肖文曉說(shuō)。

樓盤(pán)咨詢(xún)量增加 " 金九銀十 " 可期？

一家頭部房企在黃浦區(qū)開(kāi)發(fā)的某住宅項(xiàng)目，是廣州市今年的熱銷(xiāo)盤(pán)，目前，項(xiàng)目一期已經(jīng)進(jìn)入清理尾盤(pán)的階段。30 日，中新經(jīng)緯以購(gòu)房人的身份咨詢(xún)了該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)。

上述項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)劉頌 ( 化名 ) 稱(chēng)，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策發(fā)布后，很多購(gòu)房人的首付比例都下調(diào)了，以前只能買(mǎi)郊區(qū)的，現(xiàn)在都可以在市區(qū)買(mǎi)。從 30 日的表現(xiàn)看，當(dāng)天他們就接到了不少客戶的電話咨詢(xún)，咨詢(xún)量明顯增加。

劉頌表示，30 日當(dāng)天，一些與樓盤(pán)有合作的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人前來(lái)踩盤(pán)，方便后續(xù)給購(gòu)房人推介。平常的工作日，實(shí)地看房的購(gòu)房人并不多，一般都集中在周末，但當(dāng)天直到臨近晚上，售樓部大廳還有四五組客戶沒(méi)有離開(kāi)。

白云區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，根據(jù)他們預(yù)判，在接下來(lái)的 9 月份，廣州樓市的成交量會(huì)有所增加，" 過(guò)去，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量大于需求量，導(dǎo)致價(jià)格不振，但接下來(lái)就是需求量的提升，并達(dá)到一個(gè)新的市場(chǎng)平衡。" 另一位經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為，廣州的住房成交量將會(huì)出現(xiàn)一定幅度的反彈。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，過(guò)去一段時(shí)間，廣州房?jī)r(jià)、地價(jià)都比較低迷，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策執(zhí)行后，將會(huì)起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)成交量的上升，這種熱度或許能持續(xù)到年底。" 不過(guò)，房?jī)r(jià)仍會(huì)比較穩(wěn)定，大幅上漲的可能性較小。"

肖文曉表示，今年 7、8 月份，受到市場(chǎng)下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，7 月新房網(wǎng)簽只有 4600 多套，截至 8 月 29 日，當(dāng)月只網(wǎng)簽了 3100 多套，以上數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。在新政落地打破了購(gòu)房者的觀望氛圍后，預(yù)計(jì)廣州樓市 " 金九銀十 " 的人氣和成交都會(huì)有所回升。

不過(guò)，相較于上述受訪人士的樂(lè)觀態(tài)度，總部位于廣州市的兩家民營(yíng)房企人士卻比較謹(jǐn)慎。他們均對(duì)中新經(jīng)緯稱(chēng)，公司暫時(shí)沒(méi)有新的推盤(pán)計(jì)劃，而他們個(gè)人認(rèn)為，新政會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生利好，但作用不會(huì)十分顯著。其中一位人士說(shuō)：" 對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能更小，畢竟目前的市場(chǎng)不太好。不過(guò)，市區(qū)或者靠近市區(qū)的熱門(mén)項(xiàng)目可能會(huì)有小幅漲價(jià)的可能。"

深圳也跟進(jìn) 京滬還遠(yuǎn)嗎？

30 日晚，深圳跟進(jìn)了 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策：居民家庭 ( 包括借款人、配偶及未成年子女 ) 申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在深圳名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠分析，近期，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)維持低位盤(pán)整態(tài)勢(shì)。根據(jù)該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，8 月 1 日至 26 日，深圳新房住宅成交 19.13 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 24.5%，同比下降也接近兩成，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

楊紅俠認(rèn)為，深圳 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策出臺(tái)后，將明顯降低首套房購(gòu)房門(mén)檻。對(duì)于有過(guò)貸款記錄、深圳無(wú)房的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，此前首付比例為 50%-60%，政策出臺(tái)后，首付比例降至 30%，貸款利率從 4.8% 下降至 4.5%，這在短期內(nèi)將明顯提振深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。

在廣州、深圳相繼調(diào)整政策后，北京、上海是否執(zhí)行以及如何執(zhí)行更受關(guān)注。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，北京、上海或?qū)⒃?9 月初前后落實(shí)該項(xiàng)政策，這也標(biāo)志著新一輪加杠桿政策周期的開(kāi)啟。

不過(guò)，北京、上海是如同廣深一樣全面執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，還是分區(qū)域、有條件地實(shí)施，業(yè)內(nèi)存在一定爭(zhēng)論。就北京市場(chǎng)而言，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7 月北京商品住宅成交面積環(huán)比下降 6.4%，8 月以來(lái)周均成交面積較 7 月周均下降接近 30%，較去年同期下降 15%。但中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜仍認(rèn)為，北京全面執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策的可能性較小，預(yù)計(jì)將通過(guò) " 一區(qū)一策 "、針對(duì)特定人群如多孩家庭和老年家庭進(jìn)行定向放松。

陳文靜稱(chēng)，若北京實(shí)質(zhì)性政策落地執(zhí)行，不僅會(huì)讓北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度有所提升，也會(huì)帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)逐漸修復(fù)。但也要注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏依賴(lài)于各城市基本面。對(duì)于多數(shù)城市而言，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。

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