觀點網(wǎng) 2023年上半年，宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)壓力仍使不少房企舉步維艱，但大悅城有著銷售型與持有型業(yè)務的相互補充支持，整體表現(xiàn)可圈可點。

8月29日，大悅城控股披露的中期業(yè)績報告顯示，銷售型業(yè)務方面，快速制定應對策略方案及階段性銷售方案，持續(xù)提升開發(fā)效率，提升銷售能力。報告期內(nèi)，銷售型業(yè)務實現(xiàn)全口徑簽約256億元，同比下降10%；簽約面積123萬平方米，同比上升16%。

(資料圖)

持有型業(yè)務方面，隨著消費市場恢復，大悅城本期投資物業(yè)及相關服務實現(xiàn)營業(yè)收入27.01億元，同比增長34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99個百分點。

商業(yè)板塊的確表現(xiàn)不俗，其中，購物中心銷售額157.8億元，同比增長30%；客流量1.39億人次，同比增長55%；平均出租率90%。

主營商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的香港上市平臺大悅城地產(chǎn)當天披露中報數(shù)據(jù)也顯示，營業(yè)收入總額38.124億元，其中的投資物業(yè)租金及相關服務收入達21.501億元，同比增長32.2%；公司擁有人應占溢利9.60億元，同比增長10.8%。

大悅城控股在中期報告中如此評價上半年的表現(xiàn)：“2023年上半年，大悅城控股克服了經(jīng)濟和市場環(huán)境的壓力，實現(xiàn)了結(jié)構(gòu)、效益、安全相統(tǒng)一的發(fā)展……運營效率不斷進步，開發(fā)效率已與優(yōu)秀標桿房企持平；商業(yè)實現(xiàn)輕重并舉，在營購物中心銷售額和客流同比實現(xiàn)雙位數(shù)增長，新開業(yè)三個購物中心指標均超額完成；交付質(zhì)量和物業(yè)服務滿意度同比均有提升；牢牢守住安全底線，采取多種手段確?，F(xiàn)金流安全……”

行業(yè)低谷雖未過去，但在企業(yè)的自我調(diào)節(jié)與提升中，守住底線，出現(xiàn)亮色，這或許是大家想看到的改變。

銷售業(yè)務調(diào)整

據(jù)觀點新媒體查閱報告，大悅城控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入143.11億元，綜合毛利率26.50%；毛利額37.92億元。受結(jié)算周期變動影響，銷售型業(yè)務收入104.89億元，毛利率16.20%。

另一方面，隨著消費市場恢復，本期投資物業(yè)及相關服務實現(xiàn)營業(yè)收入27.01億元，同比增長34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99個百分點。

報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)凈利潤5.40億元，歸母凈利潤0.51億元。

可以看到，銷售型業(yè)務是大悅城控股的主要收入來源。

中期報告顯示，上半年該公司銷售型業(yè)務實現(xiàn)全口徑簽約256億元，簽約面積123萬平方米，同比上升16%；全口徑結(jié)算金額310億元，結(jié)算面積138萬平方米，已售未結(jié)算的合同面積289萬平方米。

大悅城銷售成績保持平穩(wěn)實屬意料之外，因為不少房企仍未從下降通道中走出，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)或可看出一二。

2023年上半年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過短暫回升后，二季度以來下行壓力加大。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月商品房銷售面積約5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴大4.4個百分點；商品房銷售額約6.31萬億元，同比增長1.1%，增幅較1-5月收窄7.3個百分點；商品房開發(fā)投資同比下降7.9%，降幅持續(xù)擴大。

從各業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看，2023年1-6月全國商品住宅銷售額5.66萬億元，同比上漲3.7%；辦公樓銷售額1,728億元，同比下降18.6%；商業(yè)營業(yè)用房成交3,185億元，同比下降17.7%，寫字樓與商業(yè)營業(yè)用房市場壓力仍然較大。

據(jù)悉，為克服市場環(huán)境壓力，大悅城控股快速制定應對策略方案及階段性銷售方案，采取多種舉措持續(xù)發(fā)力，持續(xù)提升開發(fā)效率，提升銷售能力。

如多維度打通線上渠道，還緊抓市場熱點，持續(xù)新媒體營銷創(chuàng)新，推出“大悅寵粉節(jié)”全國品牌聯(lián)動活動及線上直播，實現(xiàn)了良好的營銷效果。

同時，圍繞產(chǎn)品力和服務力提升，該公司實施標桿項目打造、住宅產(chǎn)品線升級等專項行動，提升產(chǎn)品品質(zhì)。

上半年，該公司已打造多個當?shù)孛餍菢藯U項目，并實現(xiàn)武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠中心等多宗大宗交易；同時，新入市項目如蘇州大悅獅山壹號首開即清盤，實現(xiàn)了良好去化。

據(jù)透露，大悅城控股上半年堅定踐行央企責任，高品質(zhì)交付房屋近三千套。

隨著銷售型業(yè)務的持續(xù)發(fā)力，大悅城本期銷售回款同比增加，另外由于土增稅等稅費支出同比減少，致經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流61.18億元，同比增加64.79億元。

商業(yè)地產(chǎn)復蘇

與銷售型業(yè)務數(shù)據(jù)形成對比的，是持有型業(yè)務已在消費市場平穩(wěn)恢復中顯露亮色。

中期報告顯示，上半年，大悅城持續(xù)探索并加速立體化布局，實現(xiàn)北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè)，以“輕重并舉”引領商業(yè)提檔升級、助力消費變革求新，用商業(yè)力量賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

至報告期末，該公司在營項目32個（含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品），總商業(yè)面積346萬平方米；其中包括20個大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積293萬平方米，1個大悅匯（輕資產(chǎn)），商業(yè)面積6萬平方米。在建、籌備的項目（含輕資產(chǎn)）13個，商業(yè)面積約148萬平方米。

該公司表示，聚焦重點區(qū)域、深耕核心城市，商業(yè)項目全國布局45個（重資產(chǎn)30個+輕資產(chǎn)15個），輕重并舉戰(zhàn)略取得實質(zhì)進展。

據(jù)介紹，該公司還持續(xù)升維商業(yè)生態(tài)模式，在煥新消費體驗、強化品牌活力、賦能實體共贏等方面不斷提升。2023年上半年引入超400家全國、區(qū)域及城市的首店、旗艦店、定制店，加速公司整體品牌能級提質(zhì)，進一步打造差異化、特色化的商業(yè)標簽。

2023年上半年，受企業(yè)持續(xù)升級商業(yè)能級與居民外出購物、聚餐、休閑活動增多等影響，實體商業(yè)客流恢復，經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)。報告期內(nèi)，大悅城購物中心實現(xiàn)銷售額157.8億元，同比增長30%；客流量1.39億人次，同比增長55%；平均出租率90%。

而說起大悅城商業(yè)板塊，不得不提香港上市平臺大悅城地產(chǎn)。

大悅城地產(chǎn)同日披露的中期業(yè)績顯示，回顧期內(nèi)，購物中心業(yè)務實現(xiàn)銷售額約為164億元，租金收入約14.84億元，同比增長53.5%。購物中心平均出租率92%，同比下降1個百分點，隨著市場復蘇，實體商業(yè)客流逐步恢復，出租率將穩(wěn)步提升。

期內(nèi)，該集團堅持輕重并舉的發(fā)展策略，運營天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長風大悅城、西安大悅城、紹興國金大悅城、無錫江南大悅城等14個購物中心管理輸出項目，管理輸出及其他服務收入總額為1.212億元。

報告透露，下半年，大悅城還將持續(xù)擴大商業(yè)版圖，年內(nèi)將有多個項目陸續(xù)入市，用城市級標桿項目實現(xiàn)與消費者的同頻共振。

另外，大悅城地產(chǎn)寫字樓業(yè)務強化市場研判，持續(xù)優(yōu)化3C運營服務體系，深耕信息化建設，回顧期內(nèi)實現(xiàn)租金收入約2.73億元，同比增長16.2%。

據(jù)此，上半年大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關服務收入總額約為21.50億元，同比增長32.2%。投資物業(yè)業(yè)務毛利率79%，同比增長4個百分點；購物中心及寫字樓收入占比分別約為83%和13%。

至于酒店經(jīng)營業(yè)務，大悅城地產(chǎn)報告披露，上半年全國旅游市場全線復蘇、商旅出行需求得到集中釋放，該集團旗下各酒店抓住市場機會，著力提升市場占有率及平均房價。回顧期內(nèi)，酒店經(jīng)營業(yè)務收入約5.36億元，同比增長89.6%。酒店平均入住率74%，同比增長27個百分點。

現(xiàn)金流底線

除了抓業(yè)務發(fā)展，大悅城還注意加強資金管理，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，守住現(xiàn)金流安全底線。

觀點新媒體查閱報告了解，于報告期末，大悅城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為61.18億元，而去年同期為-3.6億元；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.58億元，去年同期為-5829萬元。

在現(xiàn)金流入增加的同時，大悅城控股保持貸款償還率100%的記錄。

至2023年6月30日，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。于報告期末，大悅城控股的資產(chǎn)負債率為77.01%，較上年末77.85%下降0.84個百分點，流動比率162.25%，較上年末的152.20%上升10.05個百分點。

另外，大悅城控股持續(xù)通過各類融資工具優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低融資成本，“在國家建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的行業(yè)環(huán)境下保障了公司現(xiàn)金流安全”。

據(jù)觀點新媒體查悉，2023年上半年，該公司新增借款平均成本3.92%；上半年綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。報告期內(nèi)，公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計30億元，合理安排負債期限比例，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。

與此同時，香港上市平臺大悅城地產(chǎn)于2023年6月30日的銀行及其他計息借貸約為444.56億元，較2022年末457.67億元下降2.9%。凈負債占總權(quán)益的比率約為48.5%，較2022年末的49.5%下降1個百分點。計息借貸構(gòu)成為人民幣約占68%，港幣及美元約占32%。有息借貸中，約193.55億元為固息借貸，其余為浮息借貸。

于2022年6月30日，大悅城地產(chǎn)獲得540.85億元的銀行授信額度，尚未動用的銀行授信額度227.05億元，全部以人民幣、港幣及美元計值，融資渠道暢通，授信額度充裕。

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