跨過半程，招商蛇口提前晉級至“五強”。

8月28日晚間，招商蛇口（001979.SZ）披露2023年半年報。截至2023年6月，招商蛇口簽約銷售面積達到683.96萬平方米，同比增長40.30%；累計簽約銷售金額為1,664.36億元，同比增長40.07%。

(資料圖片僅供參考)

與整個地產(chǎn)行業(yè)增速放緩形成對比，招商蛇口呈現(xiàn)出在銷售排名、利潤和股東回報方面逆勢增長，如此更能體現(xiàn)出其抵御行業(yè)周期發(fā)展的韌性所在。

更令人期待的是，隨著“認房不認貸”政策的實施，改善型需求的釋放將進一步提振市場活力。如此背景之下，一直穩(wěn)健前行的招商蛇口正迎來有利的發(fā)展時機。

提前躋身“五強”

2023年年初，招商蛇口喊出“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的前5名”的目標。今年時間過半，根據(jù)機構發(fā)布的上半年房企銷售排行榜數(shù)據(jù)，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業(yè)第五。從目標完成率看，時間過半，招商蛇口2023年的銷售目標也已完成過半。

更為關鍵的是，招商蛇口在銷售規(guī)模“提前進入五強”的背后，更是實現(xiàn)了收入和利潤的雙增長。2023年上半年，招商蛇口堅持有質(zhì)量地規(guī)模增長, 持續(xù)提升市場洞察能力，多措并舉推進存貨去化，通過“一城一模板”持續(xù)加強項目操盤管理能力，以數(shù)字化賦能監(jiān)督可研兌現(xiàn)，實現(xiàn)營業(yè)收入約514.42億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為21.52億元，同比分別增長了14.09%。

通過觀察發(fā)現(xiàn)，招商蛇口合理的城市布局是其業(yè)績穩(wěn)步增長的關鍵因素。

根據(jù)第三方研究機構中指研究院發(fā)布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4位。

在2023年上半年，招商蛇口堅定區(qū)域聚焦、城市深耕，把握投資節(jié)奏，共獲得了25宗地塊，總建筑面積約為238萬平方米，權益地價達到345億元。

上半年，招商蛇口在“強心30城”中的投資占比達到100%，其中“核心6 10城”的投資占比為98%。公司的資源進一步聚焦在一線城市如北京、上海、深圳，以及重點城市如杭州、蘇州、廈門。僅在北京，招商蛇口就成功獲得了3個項目，地價投入高達88億元。

目前，招商蛇口實現(xiàn)了營收和利潤的雙重增長，擁有豐富且廣泛的土地儲備，預示著其將繼續(xù)在穩(wěn)健增長的道路上前進。

令人欣喜的是，招商蛇口在資本市場上也表現(xiàn)出色。

南油和前海實業(yè)股權的收購重組是一個典范。招商蛇口的這一方案從提出到注冊生效僅用時95天，從注冊生效到重組標的資產(chǎn)過戶僅用時10天。

市場普遍認為，招商蛇口項目在實際操作中的快速落地，將為上市房企的并購重組和股權融資注入強心劑，提振市場信心。對于招商蛇口來說，這預示著通過A股并購交易加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得了資本市場的高度認可。此外，通過這次重組交易，招商蛇口進一步增強了對前海自貿(mào)投資的控制權，加強了前海優(yōu)勢資源，抓住了前海政策機遇，提升了其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域的資源價值。

牢牢把握“財務安全區(qū)”

高增長的銷售額和強勁的盈利都是在企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的基礎上建立的。在地產(chǎn)格局不斷變化的背景下，企業(yè)的首要關切是財務健康。

招商蛇口表示，公司始終堅持穩(wěn)健的財務管理策略，“三道紅線”始終保持在安全范圍內(nèi)，并不斷進行優(yōu)化。報告期末，公司剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.86%、凈負債率47.01%、現(xiàn)金短債比為1.09，皆在“三道紅線”綠檔范圍。

到期債券按時兌付進一步確保了財務安全。根據(jù)統(tǒng)計，今年7-8月，招商蛇口公開市場到期債務近70億元，均已如期兌付。

得益于穩(wěn)健的財務和經(jīng)營實力，招商蛇口在融資方面擁有巨大優(yōu)勢。

招商蛇口全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結構調(diào)整，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進行高息債務置換，降本成效顯著。根據(jù)半年報數(shù)據(jù)，2023年上半年，公司新增了138億元的公司債注冊，新增了74.9億元的公開市場融資，這些債券的票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率的最低水平。上半年的綜合資金成本為3.65%，較年初下降了24個基點。

REITs和ESG的雙重驅動

招商蛇口在地產(chǎn)開發(fā)收獲滿滿之余，展現(xiàn)出更引人矚目的高質(zhì)量發(fā)展道路。

基礎設施REITs的擴募上市便是例證。2021年6月21日，博時蛇口產(chǎn)園REIT作為國內(nèi)公募REITs首批項目，在深交所成功上市；今年6月16日，正值上市兩周年之際，博時蛇口產(chǎn)園REIT的擴募份額也正式上市，再次成為國內(nèi)公募REITs首批擴募項目之一。

據(jù)透露，招商蛇口充分利用已有的REITs平臺和REITs試點政策，著重發(fā)展商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)運營業(yè)務，實現(xiàn)持續(xù)的資產(chǎn)運營收益。

市場分析人士認為，對于地產(chǎn)公司來說，資產(chǎn)運營業(yè)務是業(yè)績增長和支撐的關鍵點，公募REITs不僅為企業(yè)實現(xiàn)運營收益和資產(chǎn)增值收益提供了便捷渠道，而且在打通募資、投資、管理、退出的通道，降低財務風險等方面發(fā)揮了關鍵作用。

ESG方面，作為綠色人居的先驅和實踐者，招商蛇口在行業(yè)內(nèi)起到了示范引領的作用，因出色的可持續(xù)發(fā)展管理能力，榮獲“A股2023房企ESG第一名”。

在雙碳行動的引領下，招商蛇口加速低碳建筑的重大技術攻關。在2023年上半年，超低能耗建筑累計達到159.8萬平方米，近零能耗和零能耗項目達到16.1萬平方米。上半年新增的裝配式建筑面積為298.5萬平方米，占新開工項目面積的93.5%。公司還新增了36個綠色建筑項目，新增建筑面積為442.24萬平方米。截至2023年6月底，公司累計建設了467個綠色建筑項目，總建筑面積達到5,703.61萬平方米。據(jù)透露，招商蛇口計劃在商業(yè)、辦公、園區(qū)等項目上安裝屋頂太陽能光伏板，目標是在2025年將綠色清潔能源應用項目的比例提高至50%。這意味著將減少超過30萬噸的碳排放，占總減排量的50.2%。

近日，國際權威指數(shù)機構摩根士丹利資本國際公司（“MSCI”）公布了最新ESG評級結果。憑借在ESG三個維度的優(yōu)異表現(xiàn)，招商蛇口MSCI ESG評級達到A級，位列A股房地產(chǎn)上市公司MSCI最高評級，表明招商蛇口可持續(xù)發(fā)展的多年深耕再次贏得了資本市場的高度認可。

通過在核心城市的深耕和積累優(yōu)質(zhì)土地儲備，招商蛇口將財務健康放在首位，堅守“財務安全區(qū)”，借助“融資通暢”的優(yōu)勢，結合REITs和ESG的雙重驅動，隨著地產(chǎn)市場的變化，招商蛇口將持續(xù)堅守長期主義，創(chuàng)造令人驚喜的發(fā)展業(yè)績。

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