中信證券認(rèn)為，保障性住房建設(shè)勢(shì)必邊際增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加竣工交付，增加建筑和建材訂單，增加物業(yè)管理和家居消費(fèi)訂單，也很大可能給部分低資金成本、強(qiáng)開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭公司增加新的業(yè)務(wù)線。從區(qū)域角度來講，布局在核心城市的企業(yè)顯然更為受益。總而言之，中信證券認(rèn)為保障性住房政策對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不少公司可能存在正面影響，唯企業(yè)受益程度尚需期待政策細(xì)節(jié)方可以厘清。

▍事件：

(資料圖片)

根據(jù)央視網(wǎng)，9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議在北京召開。會(huì)議明確了保障性住房建設(shè)的重要意義，分析了相關(guān)重點(diǎn)問題，特別是明確了保障性住房重點(diǎn)針對(duì)的群體和配售原則。

▍配售型保障性住房重新成為工作重點(diǎn)。

在歷史上，經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房等配售型保障房曾經(jīng)是保障性住房分配的主體部分。此后一段時(shí)間，廉租房，公租房，尤其是保障性租賃住房，成為了保障性安居工程的工作重點(diǎn)所在。2023年，中央明確提出建設(shè)配售型的保障性住房，這一方面便利了保障性住房開發(fā)主體的資金平衡（現(xiàn)金回流快），另一方面預(yù)計(jì)也將提升住房有困難收入不高的工薪收入群體的居住水平。

▍合理把握建設(shè)節(jié)奏，預(yù)計(jì)保障性住房建設(shè)聚焦住房供給結(jié)構(gòu)性不足的特大超大城市，不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生明顯負(fù)面影響。

中信證券認(rèn)為，保障性住房建設(shè)會(huì)首先考慮社會(huì)的需要，不會(huì)在供給本身過大的地方再增加大量供應(yīng)。而且，保障性住房將嚴(yán)格實(shí)施封閉管理，不得上市交易，即保障性住房只會(huì)用于使用者自住，并不會(huì)增加二手房供給壓力?？傮w來看，中信證券認(rèn)為循序漸進(jìn)發(fā)展保障性住房，不會(huì)加劇房價(jià)下降和開發(fā)企業(yè)存貨貶值的壓力。此外，配售型保障性住房是按照保本微利的方式進(jìn)行銷售，比較適合低資金成本、較強(qiáng)成本控制能力的企業(yè)開發(fā)建設(shè)，可能也會(huì)為部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供新的業(yè)務(wù)來源。

▍緩解置業(yè)焦慮，客觀上也積極配合了放開商品房市場(chǎng)不必要的限制措施。

中信證券認(rèn)為，當(dāng)前為了扭轉(zhuǎn)房價(jià)下跌預(yù)期，各大城市都在積極放開商品房市場(chǎng)的限購、限貸、限價(jià)、限售等政策。中信證券相信，限制的放開配合保障性住房的建設(shè)，既有利于穩(wěn)定商品房市場(chǎng)的預(yù)期，也有利于緩解購房困難群體的置業(yè)焦慮。

▍保障性住房建設(shè)增加了房地產(chǎn)開發(fā)投資的潛在規(guī)模，也增加了全社會(huì)竣工交付的房屋數(shù)量和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新增合同金額。

雖然中信證券現(xiàn)在并不知曉保障性住房建設(shè)的總體規(guī)模，但預(yù)計(jì)相關(guān)建設(shè)活動(dòng)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生邊際正貢獻(xiàn)，也將在未來一段時(shí)間增加全社會(huì)竣工交付的房屋數(shù)量和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的在管面積規(guī)模。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

保障性住房建設(shè)規(guī)模尚不明確，也無法測(cè)算其對(duì)于開發(fā)投資影響；不少城市房屋存量供給多，可能沒有必要大量興建保障性住房。

▍重視保障性住房對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的積極影響，高度關(guān)注政策落地的細(xì)節(jié)。

中信證券認(rèn)為，保障性住房建設(shè)勢(shì)必邊際增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加竣工交付，增加建筑和建材訂單，增加物業(yè)管理和家居消費(fèi)訂單，也很大可能給部分低資金成本、強(qiáng)開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭公司增加新的業(yè)務(wù)線。從區(qū)域角度來講，布局在核心城市的企業(yè)顯然更為受益?？偠灾?，中信證券認(rèn)為保障性住房政策對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不少公司可能存在正面影響，唯企業(yè)受益程度尚需期待政策細(xì)節(jié)方可以厘清。中信證券建議投資者高度關(guān)注相關(guān)政策未來具體落地的情況。

注：本文來自中信證券于2023年9月8日發(fā)布的《地產(chǎn)｜穩(wěn)定住房投資和消費(fèi)的又一實(shí)招》報(bào)告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004

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