繼廣州執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，深圳也提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，執(zhí)行范圍并未在市區(qū)、郊區(qū)區(qū)別對(duì)待，此舉超出業(yè)內(nèi)此前的預(yù)期。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的執(zhí)行對(duì)于市場(chǎng)的提振作用不言而喻。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)會(huì)有一波比較大的提振行情。其中，深圳出臺(tái)該政策后，9月二手房市場(chǎng)有望由2000套回升到3000套以上。此外，繼廣州和深圳之后，上海、北京也會(huì)大概率跟進(jìn) 。

深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”明日起執(zhí)行

(資料圖)

8月30日晚間，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站消息顯示，為了更好滿足我市居民剛性和改善性住房需求，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”）?！锻ㄖ诽岢觯用窦彝ィòń杩钊?、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該政策自2023年8月31日起施行。

而在同一天的上午，廣州市人民政府辦公廳也發(fā)布了與深圳《通知》相似的內(nèi)容。廣州作為一線城市中首個(gè)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，具有引導(dǎo)意義。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州、深圳相繼出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，這一信號(hào)意義非常強(qiáng)，也就是說(shuō)，四個(gè)一線城市都會(huì)出臺(tái)政策。預(yù)期8月底前，四個(gè)一線城市都有可能出臺(tái)這樣一系列政策。后續(xù)市場(chǎng)會(huì)積極做相應(yīng)調(diào)整，接下來(lái)會(huì)有一波比較大的提振行情。

“從深圳的政策來(lái)看，并沒(méi)有劃分市區(qū)、郊區(qū)等差異化的分類，政策表述跟住建部的原文是一樣的，這說(shuō)明政策在執(zhí)行中具有非常清晰的導(dǎo)向，無(wú)論是市中心還是郊區(qū)都可以適用‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，這將影響到整個(gè)城市的房屋買賣市場(chǎng)?！眹?yán)躍進(jìn)如此稱。

此外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比廣州，此次深圳提出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”更有實(shí)際意義。從房地產(chǎn)領(lǐng)域看，北京、上海、深圳這3個(gè)城市可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)最后的護(hù)城河，每次房地產(chǎn)上漲也是由這3個(gè)城市拉動(dòng)，所以過(guò)去房地產(chǎn)的寬松政策也一直繞過(guò)了這3個(gè)城市。

市場(chǎng)影響不小，利好改善、刺激剛需

作為一線城市，深圳也是樓市的晴雨表，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套、19.13萬(wàn)平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降20.61%，成交面積環(huán)比下降24.48%；成交套數(shù)同比下跌17.64%，成交面積同比下跌20.16%。

由此可見(jiàn)，成交低迷仍是深圳8月市場(chǎng)的主要表現(xiàn)。值得關(guān)注的是，截至8月26日，8月新批準(zhǔn)上市商品住宅共計(jì)5391套、52.23萬(wàn)平方米，推盤(pán)量環(huán)比增長(zhǎng)45.09%，同比增長(zhǎng)39.29%。供應(yīng)加劇、需求不足，這也意味著深圳市場(chǎng)將再次面臨挑戰(zhàn)。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的執(zhí)行對(duì)于市場(chǎng)的提振作用不言而喻。

張大偉預(yù)計(jì)，深圳出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，影響肯定不小。7月，深圳二手住宅過(guò)戶成交2259套，環(huán)比下跌6%。自4月以來(lái)，深圳二手住宅月度成交從高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。深圳出臺(tái)政策后，9月二手房市場(chǎng)有望回升到3000套以上。

“從政策影響來(lái)看，此次新政實(shí)際影響肯定是利好改善、刺激剛需?！睆埓髠ケ硎?，過(guò)去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是指在深圳有過(guò)買房記錄，或在其他城市有過(guò)房貸記錄，就沒(méi)有三成首付的名額了，必須五成首付起步。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”則是指在深圳無(wú)房，不管有無(wú)購(gòu)房記錄，也不管在深圳之外有無(wú)房貸記錄，都可以三成首付買房。五成首付變?nèi)墒赘?，相?dāng)于直接降低兩成首付。以500萬(wàn)元總價(jià)的房子為例，兩成首付就是100萬(wàn)元。而1000萬(wàn)元的房子，兩成首付就是200萬(wàn)元。但需要注意的是，深圳當(dāng)下在調(diào)整周期內(nèi)，能不能在市場(chǎng)活躍1-2個(gè)月后再下降很難說(shuō)。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠認(rèn)為，此次深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)，將明顯降低首套房購(gòu)房門(mén)檻。對(duì)于有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房的購(gòu)房人，此前首付比例為50%-60%，新政出臺(tái)后，首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。

預(yù)計(jì)其他一線城市跟進(jìn)概率較大

此前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

對(duì)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，這一政策在市場(chǎng)活躍階段提出。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合規(guī)律。因此，預(yù)計(jì)其他一線城市跟進(jìn)概率較大。

王小嬙指出，今年一季度，隨著首套剛性需求的大幅釋放，市場(chǎng)快速回溫。但進(jìn)入二季度，由于剛需規(guī)模的有限性，市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)下滑局面。 而“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，主要利好兩類購(gòu)房群體，一類是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣出房子換房，一類是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄本地?zé)o房的購(gòu)房客群，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行后這兩類客群再次購(gòu)買房屋按照首套房的房貸利率進(jìn)行計(jì)算。

為此，王小嬙認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”能刺激積攢的“賣一買一”購(gòu)房需求以及在外地有購(gòu)房貸款的購(gòu)房需求的釋放，有利于提升市場(chǎng)的活躍度，給市場(chǎng)傳遞積極的信號(hào)，提振購(gòu)房信心。

此外，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”比較貼合實(shí)際的市場(chǎng)需求，切中了目前剛需及改善的痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的改善性居住需求。在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用。

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