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中交地產(chǎn)（000736）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

（一）公司所從事的主要業(yè)務(wù)

報(bào)告期內(nèi)，公司從事的主營(yíng)業(yè)務(wù)未發(fā)生重大變化，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)。公司產(chǎn)品類型以滿足剛需和改善性住宅需求為主，輔以商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)、城市綜合體等；產(chǎn)品以“美好生活營(yíng)造者”為品牌愿景，以“產(chǎn)品向美、始于顏值、終于體驗(yàn)”為產(chǎn)品理念，打造中交地產(chǎn)特色產(chǎn)品譜系，形成產(chǎn)品力+服務(wù)力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

公司作為中交集團(tuán)旗下唯一A股地產(chǎn)上市公司，緊密圍繞國(guó)家戰(zhàn)略，充分發(fā)揮央企控股優(yōu)勢(shì)，不斷優(yōu)化升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦主業(yè)，做強(qiáng)專業(yè)，深化改革，優(yōu)化管理，不斷提升品牌價(jià)值及品牌力，逐步構(gòu)建起多元化的產(chǎn)品體系，展現(xiàn)了公司“美好生活營(yíng)造者”的優(yōu)勢(shì)和決心，公司品牌價(jià)值和行業(yè)地位有了明顯的提升。

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號(hào)——行業(yè)信息披露》中的“房地產(chǎn)業(yè)”的披露要求。

（二）報(bào)告期全國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)政策環(huán)境變化簡(jiǎn)要分析

2023年上半年，受宏觀環(huán)境影響，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，國(guó)內(nèi)投資、消費(fèi)恢復(fù)動(dòng)力不足，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)整體依然較為嚴(yán)峻，上半年土地市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者置業(yè)情緒偏低，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端整體仍然比較低迷。雖然行業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，但行業(yè)發(fā)展機(jī)遇仍在，中央明確房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位，強(qiáng)調(diào)因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，各部委積極響應(yīng)中央要求，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”的各項(xiàng)舉措逐步落位，房地產(chǎn)行業(yè)積極政策趨向明朗，7月中央指出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化”，要求“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，政策體現(xiàn)了促進(jìn)行業(yè)回暖復(fù)蘇的導(dǎo)向，也釋放出了房地產(chǎn)政策端仍具有較大調(diào)控空間的積極信號(hào)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)適度放松的調(diào)控政策將陸續(xù)出臺(tái)，工具也將會(huì)趨于多元化。房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)變到合理平穩(wěn)發(fā)展階段，從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)椤案咂焚|(zhì)、高效益”向管理要效益的發(fā)展模式，適應(yīng)行業(yè)新規(guī)則的企業(yè)將獲得發(fā)展機(jī)遇。

（三）報(bào)告期公司經(jīng)營(yíng)情況回顧

1、基本情況

報(bào)告期內(nèi)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)主要來源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成未發(fā)生重大變化。

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面：截至2023年6月30日，公司總資產(chǎn)1,411.12億元，較上年末增長(zhǎng)2.77%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)27.18億元，較上年末下降17.47%；2023年1-6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.63億元，較上年同期下降29.57%，利潤(rùn)總額為-3.28億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為-5.69億元。

經(jīng)營(yíng)指標(biāo)方面：公司在2023年1-6月（全口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積100.29萬平方米，較上年同期減少3.57%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實(shí)現(xiàn)銷售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%；2023年1-6月（權(quán)益口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實(shí)現(xiàn)銷售回款金額177.9億元，較上年同期增加24.41%。

營(yíng)銷工作方面：公司積極抓住房地產(chǎn)行業(yè)逐步恢復(fù)的窗口契機(jī)，提升銷售質(zhì)量和回款效率，多措并舉開展未回款壓減工作，上半年全口徑簽約銷售額和回款額較去年同期穩(wěn)中有升。

品質(zhì)管控方面：持續(xù)推進(jìn)工程制度體系“廢改立”，推動(dòng)智慧工程平臺(tái)落地，全面提升工程管理標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、信息化水平；對(duì)所有在建項(xiàng)目實(shí)行了全覆蓋的安全質(zhì)量環(huán)保督導(dǎo)巡檢，排查各類安全質(zhì)量環(huán)保問題與風(fēng)險(xiǎn)源；穩(wěn)步推進(jìn)創(chuàng)新研發(fā)，圍繞住宅產(chǎn)品線升級(jí)，打造體系化、個(gè)性化、科技化、可持續(xù)化的產(chǎn)品譜系；圍繞央企實(shí)力、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)等核心價(jià)值點(diǎn)，聚焦品牌發(fā)聲，不斷提升中交地產(chǎn)品牌知名度和影響力。

運(yùn)營(yíng)管控方面：按照“統(tǒng)籌監(jiān)控、分級(jí)實(shí)施、分級(jí)考核”的原則，有序推進(jìn)項(xiàng)目全周期管理，通過對(duì)投資效益、開發(fā)效率、品質(zhì)保證、風(fēng)險(xiǎn)管控等核心內(nèi)容開展全過程管理，進(jìn)一步建立健全了公司開發(fā)過程管控體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)過程受控、達(dá)到投評(píng)預(yù)期、實(shí)現(xiàn)投資效益最大化的目的。

公司治理方面：持續(xù)建設(shè)公司治理體系，進(jìn)一步完善法人治理結(jié)構(gòu)，明晰董事會(huì)、黨委會(huì)、總裁辦公會(huì)權(quán)益關(guān)系，持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，健全適應(yīng)公司高質(zhì)量戰(zhàn)略目標(biāo)所需的發(fā)展體系；首次發(fā)布公司ESG報(bào)告，加強(qiáng)環(huán)境與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理，推動(dòng)公司可持續(xù)發(fā)展能力提升；拓展融資渠道，積極開展公開市場(chǎng)融資，上半年成功發(fā)行公司債、中票、供應(yīng)鏈ABS，保障了公司現(xiàn)金流安全，融資結(jié)構(gòu)、期限與成本持續(xù)優(yōu)化，財(cái)務(wù)管控能力持續(xù)提升。

深化改革方面：強(qiáng)化戰(zhàn)略引領(lǐng)，完成公司《“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃》，進(jìn)一步明確發(fā)展戰(zhàn)略、目標(biāo)和路徑；深化制度改革，以項(xiàng)目全生命周期管理為出發(fā)點(diǎn)，推動(dòng)公司人員、薪酬市場(chǎng)化改革；在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策背景下，發(fā)揮A股上市公司優(yōu)勢(shì)，公司在2023年上半年啟動(dòng)向特定對(duì)象發(fā)行股票工作，2023年6月6日，公司向特定對(duì)象發(fā)行股票事項(xiàng)的申請(qǐng)獲得深圳證券交易所審核通過。2023年6月27日，公司收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)出具的《關(guān)于同意中交地產(chǎn)股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行股票注冊(cè)的批復(fù)》。

黨建工作方面：公司以開展主題教育為契機(jī)，凝聚共識(shí)，堅(jiān)定信心，夯實(shí)基礎(chǔ)建設(shè)，為推動(dòng)黨的方針政策和決策部署落實(shí)提供重要依托，引導(dǎo)黨員及黨務(wù)工作者提高政治素質(zhì)和專業(yè)能力，以高質(zhì)量黨建引領(lǐng)保障公司高質(zhì)量發(fā)展。

2、累計(jì)土地儲(chǔ)備情況

截至報(bào)告期末，公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積3,112萬平方米，期末累計(jì)已竣工面積1,610萬平方米，在建及待建面積1,504萬平方米。

（三）下半年重點(diǎn)工作安排

保障主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展?？偛坎块T牽頭統(tǒng)籌，合理進(jìn)行資源調(diào)配，區(qū)域、城市公司做好業(yè)務(wù)發(fā)展主體工作，項(xiàng)目公司主動(dòng)配合，層層壓實(shí)責(zé)任，保證完成全年經(jīng)營(yíng)任務(wù)；科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)做好投資研判，強(qiáng)化市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，優(yōu)化投資流程機(jī)制，加強(qiáng)投資合作，掌握重點(diǎn)城市市場(chǎng)和行業(yè)新變化新趨勢(shì)，更好地適應(yīng)政策及市場(chǎng)變化；優(yōu)化銷售策略，提升回款效率，強(qiáng)化費(fèi)用管控，以項(xiàng)目利潤(rùn)、現(xiàn)金流為導(dǎo)向，動(dòng)態(tài)調(diào)整營(yíng)銷策略，加快銷售去化；緊盯項(xiàng)目交付，確保項(xiàng)目按時(shí)完成，保質(zhì)保量達(dá)成竣工交付，不斷提升項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品交付質(zhì)量和客戶滿意度；夯實(shí)成本管控，強(qiáng)化戰(zhàn)略采購(gòu)，不斷提升采購(gòu)管理和供應(yīng)鏈管理水平，嚴(yán)控目標(biāo)成本，有效開展降本增效工作。

推動(dòng)改革創(chuàng)新賦能。根據(jù)公司“十四五”規(guī)劃工作要求，做好執(zhí)行跟蹤，銜接經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算，做好規(guī)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保規(guī)劃在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作中落實(shí)落地；持續(xù)完善公司治理體系，規(guī)范權(quán)責(zé)邊界，進(jìn)一步落實(shí)董事會(huì)職權(quán)，全面實(shí)行經(jīng)理層職業(yè)經(jīng)理人管理，科學(xué)合理設(shè)定年度和任期考核指標(biāo)，推進(jìn)落實(shí)薪酬改革方案和激勵(lì)制度，構(gòu)建多通道人才發(fā)展機(jī)制，鞏固改革成果。

抓好重點(diǎn)專項(xiàng)工作。繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目全生命周期方案的編制與評(píng)審，確保方案落地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全周期管理、風(fēng)險(xiǎn)全方位監(jiān)控和指標(biāo)全面落實(shí)；推進(jìn)做實(shí)資產(chǎn)，對(duì)于有效、優(yōu)效資產(chǎn)，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，對(duì)于滯重資產(chǎn)，充分利用市場(chǎng)化手段，加快處置盤活；持續(xù)深入開展好品質(zhì)提升專項(xiàng)工作，完善品質(zhì)管控制度建設(shè)和制度落地執(zhí)行；依法合規(guī)推進(jìn)非公開發(fā)行股票工作，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債等關(guān)鍵指標(biāo)管控，做好資金接續(xù)，確保債券按期足額兌付、債務(wù)到期償還，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；著力構(gòu)建以合同管理為主線、法治建設(shè)為保障、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控為手段、合規(guī)管理為底線的法治管理體系，防范合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)；抓實(shí)抓細(xì)安全生產(chǎn)各項(xiàng)工作，排查安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，壓實(shí)各管理主體安全生產(chǎn)主體責(zé)任，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力和應(yīng)急處置能力；加快構(gòu)建由紀(jì)檢、巡視、審計(jì)、財(cái)務(wù)、法務(wù)等組成的一體化大監(jiān)督體系，完善監(jiān)督體系建設(shè)，以強(qiáng)有力的監(jiān)督保障公司決策部署執(zhí)行到位。

以政治建設(shè)為引領(lǐng)持續(xù)提升黨建質(zhì)量。深入貫徹黨的二十大精神，全面加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)“高質(zhì)量發(fā)展深化年”工作要求，實(shí)現(xiàn)黨建與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相融合，推動(dòng)建立黨建工作不斷圍繞服務(wù)公司改革發(fā)展中心任務(wù)的工作格局。

二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

一是具備優(yōu)秀的發(fā)展資源平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。公司實(shí)際控制人中交集團(tuán)是基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域龍頭企業(yè)，擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力和投融資實(shí)力，公司作為中交集團(tuán)在房地產(chǎn)板塊唯一的A股上市平臺(tái)，具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件，能夠充分依托優(yōu)勢(shì)資源創(chuàng)新發(fā)展，有力保障公司主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

二是積極創(chuàng)新的融資能力。充分利用資本市場(chǎng)資源，積極開展創(chuàng)新型融資業(yè)務(wù)，通過多種融資方式實(shí)現(xiàn)融資流入，進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，保證公司資金鏈穩(wěn)定健康，加上控股股東及實(shí)際控制人的信用支持和直接支持，有力支撐了公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開展。

三是科學(xué)有效的綜合運(yùn)營(yíng)能力。公司切實(shí)推進(jìn)管理精細(xì)化，向管理要效益，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與管控能力不斷完善升級(jí)，嚴(yán)格管控各個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)切實(shí)落地執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)、現(xiàn)金流、成本及開發(fā)周期全過程管控，注重全面提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)和營(yíng)銷能力，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上，狠抓目標(biāo)成本管控和動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，優(yōu)化成本管控，不斷提升的開發(fā)管控能力為公司實(shí)現(xiàn)特色特質(zhì)高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

四是不斷提升的品牌效應(yīng)。公司以“美好生活營(yíng)造者”為愿景，以“雅頌天地，和美中國(guó)”為價(jià)值理念，踐行新型城鎮(zhèn)化國(guó)家戰(zhàn)略，致力于打造高品質(zhì)的建設(shè)質(zhì)量，高水準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)，高品位的文化傳承，在追求規(guī)模拓展的同時(shí)，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，力求將“美好生活營(yíng)造者”的精神落實(shí)到每一個(gè)產(chǎn)品與每一項(xiàng)服務(wù)中去，在已深耕的城市建立了較高的認(rèn)可度及知名度，形成了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。

三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施

1、外部風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整中，購(gòu)房者信心不足，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行面臨的政策環(huán)境雖然有放松預(yù)期，但傳遞至市場(chǎng)預(yù)計(jì)尚需一段時(shí)間；經(jīng)營(yíng)環(huán)境方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度和盈利能力下滑，行業(yè)分化加劇。

應(yīng)對(duì)措施：緊跟宏觀政策導(dǎo)向，積極應(yīng)變，主動(dòng)求變，分析趨勢(shì)，因城施策，主動(dòng)契合和融入國(guó)家戰(zhàn)略，聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展和資金流安全，提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展模式，嚴(yán)控成本管理，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力，積極尋求公司主營(yíng)業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展和增長(zhǎng)。

2、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)：公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)相比，仍有不小的差距，資產(chǎn)負(fù)債率近年來有所改善，但仍然偏高，商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱，滯重資產(chǎn)去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，除政策宏

觀調(diào)控等客觀因素影響，公司品控管理的精細(xì)化水平、創(chuàng)新研發(fā)水平仍待提升。

應(yīng)對(duì)措施：對(duì)標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，向管理要效益，向品質(zhì)要效益；投資工作進(jìn)一步主動(dòng)契合國(guó)家戰(zhàn)略，以價(jià)值投資為龍頭，做好重點(diǎn)城市政策、市場(chǎng)的研究預(yù)判，進(jìn)一步向核心城市和區(qū)域聚焦；持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)速度；加強(qiáng)協(xié)同，提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)和營(yíng)銷能力，落實(shí)成本管理，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，有效提升項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。

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