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中交地產（000736）2023年半年度董事會經營評述內容如下：

一、報告期內公司從事的主要業(yè)務

（一）公司所從事的主要業(yè)務

報告期內，公司從事的主營業(yè)務未發(fā)生重大變化，公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)經營與銷售業(yè)務，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產業(yè)地產、物流地產等新興業(yè)務。公司產品類型以滿足剛需和改善性住宅需求為主，輔以商業(yè)、公寓、產業(yè)園、特色小鎮(zhèn)、城市綜合體等；產品以“美好生活營造者”為品牌愿景，以“產品向美、始于顏值、終于體驗”為產品理念，打造中交地產特色產品譜系，形成產品力+服務力的競爭優(yōu)勢。

公司作為中交集團旗下唯一A股地產上市公司，緊密圍繞國家戰(zhàn)略，充分發(fā)揮央企控股優(yōu)勢，不斷優(yōu)化升級發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦主業(yè)，做強專業(yè)，深化改革，優(yōu)化管理，不斷提升品牌價值及品牌力，逐步構建起多元化的產品體系，展現了公司“美好生活營造者”的優(yōu)勢和決心，公司品牌價值和行業(yè)地位有了明顯的提升。

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中的“房地產業(yè)”的披露要求。

（二）報告期全國房地產宏觀經濟形勢、行業(yè)政策環(huán)境變化簡要分析

2023年上半年，受宏觀環(huán)境影響，全球經濟增長乏力，國內投資、消費恢復動力不足，房地產行業(yè)形勢整體依然較為嚴峻，上半年土地市場延續(xù)低迷態(tài)勢，購房者置業(yè)情緒偏低，房地產市場供需兩端整體仍然比較低迷。雖然行業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)，但行業(yè)發(fā)展機遇仍在，中央明確房地產行業(yè)支柱地位，強調因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，各部委積極響應中央要求，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”的各項舉措逐步落位，房地產行業(yè)積極政策趨向明朗，7月中央指出“我國房地產市場供求關系發(fā)生了重大變化”，要求“適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，政策體現了促進行業(yè)回暖復蘇的導向，也釋放出了房地產政策端仍具有較大調控空間的積極信號，預計下半年房地產市場適度放松的調控政策將陸續(xù)出臺，工具也將會趨于多元化。房地產行業(yè)從高速增長階段轉變到合理平穩(wěn)發(fā)展階段，從“高杠桿、高周轉”的粗放式發(fā)展轉變?yōu)椤案咂焚|、高效益”向管理要效益的發(fā)展模式，適應行業(yè)新規(guī)則的企業(yè)將獲得發(fā)展機遇。

（三）報告期公司經營情況回顧

1、基本情況

報告期內，公司主營業(yè)務利潤主要來源于房地產業(yè)務，主營業(yè)務構成未發(fā)生重大變化。

財務指標方面：截至2023年6月30日，公司總資產1,411.12億元，較上年末增長2.77%，歸屬于上市公司股東的凈資產27.18億元，較上年末下降17.47%；2023年1-6月實現營業(yè)收入87.63億元，較上年同期下降29.57%，利潤總額為-3.28億元，歸屬于上市公司股東凈利潤為-5.69億元。

經營指標方面：公司在2023年1-6月（全口徑）實現簽約銷售面積100.29萬平方米，較上年同期減少3.57%；實現簽約銷售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實現銷售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%；2023年1-6月（權益口徑）實現簽約銷售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實現銷售回款金額177.9億元，較上年同期增加24.41%。

營銷工作方面：公司積極抓住房地產行業(yè)逐步恢復的窗口契機，提升銷售質量和回款效率，多措并舉開展未回款壓減工作，上半年全口徑簽約銷售額和回款額較去年同期穩(wěn)中有升。

品質管控方面：持續(xù)推進工程制度體系“廢改立”，推動智慧工程平臺落地，全面提升工程管理標準化、數字化、信息化水平；對所有在建項目實行了全覆蓋的安全質量環(huán)保督導巡檢，排查各類安全質量環(huán)保問題與風險源；穩(wěn)步推進創(chuàng)新研發(fā)，圍繞住宅產品線升級，打造體系化、個性化、科技化、可持續(xù)化的產品譜系；圍繞央企實力、產品創(chuàng)新、服務升級等核心價值點，聚焦品牌發(fā)聲，不斷提升中交地產品牌知名度和影響力。

運營管控方面：按照“統(tǒng)籌監(jiān)控、分級實施、分級考核”的原則，有序推進項目全周期管理，通過對投資效益、開發(fā)效率、品質保證、風險管控等核心內容開展全過程管理，進一步建立健全了公司開發(fā)過程管控體系，推動實現項目開發(fā)過程受控、達到投評預期、實現投資效益最大化的目的。

公司治理方面：持續(xù)建設公司治理體系，進一步完善法人治理結構，明晰董事會、黨委會、總裁辦公會權益關系，持續(xù)優(yōu)化組織架構，健全適應公司高質量戰(zhàn)略目標所需的發(fā)展體系；首次發(fā)布公司ESG報告，加強環(huán)境與社會風險管理，推動公司可持續(xù)發(fā)展能力提升；拓展融資渠道，積極開展公開市場融資，上半年成功發(fā)行公司債、中票、供應鏈ABS，保障了公司現金流安全，融資結構、期限與成本持續(xù)優(yōu)化，財務管控能力持續(xù)提升。

深化改革方面：強化戰(zhàn)略引領，完成公司《“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃》，進一步明確發(fā)展戰(zhàn)略、目標和路徑；深化制度改革，以項目全生命周期管理為出發(fā)點，推動公司人員、薪酬市場化改革；在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策背景下，發(fā)揮A股上市公司優(yōu)勢，公司在2023年上半年啟動向特定對象發(fā)行股票工作，2023年6月6日，公司向特定對象發(fā)行股票事項的申請獲得深圳證券交易所審核通過。2023年6月27日，公司收到中國證券監(jiān)督管理委員會出具的《關于同意中交地產股份有限公司向特定對象發(fā)行股票注冊的批復》。

黨建工作方面：公司以開展主題教育為契機，凝聚共識，堅定信心，夯實基礎建設，為推動黨的方針政策和決策部署落實提供重要依托，引導黨員及黨務工作者提高政治素質和專業(yè)能力，以高質量黨建引領保障公司高質量發(fā)展。

2、累計土地儲備情況

截至報告期末，公司持有房地產項目115個，項目總建筑面積3,112萬平方米，期末累計已竣工面積1,610萬平方米，在建及待建面積1,504萬平方米。

（三）下半年重點工作安排

保障主營業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展。總部部門牽頭統(tǒng)籌，合理進行資源調配，區(qū)域、城市公司做好業(yè)務發(fā)展主體工作，項目公司主動配合，層層壓實責任，保證完成全年經營任務；科學嚴謹做好投資研判，強化市場動態(tài)監(jiān)測，優(yōu)化投資流程機制，加強投資合作，掌握重點城市市場和行業(yè)新變化新趨勢，更好地適應政策及市場變化；優(yōu)化銷售策略，提升回款效率，強化費用管控，以項目利潤、現金流為導向，動態(tài)調整營銷策略，加快銷售去化；緊盯項目交付，確保項目按時完成，保質保量達成竣工交付，不斷提升項目品質、產品交付質量和客戶滿意度；夯實成本管控，強化戰(zhàn)略采購，不斷提升采購管理和供應鏈管理水平，嚴控目標成本，有效開展降本增效工作。

推動改革創(chuàng)新賦能。根據公司“十四五”規(guī)劃工作要求，做好執(zhí)行跟蹤，銜接經營計劃和預算，做好規(guī)劃的動態(tài)調整，確保規(guī)劃在生產經營工作中落實落地；持續(xù)完善公司治理體系，規(guī)范權責邊界，進一步落實董事會職權，全面實行經理層職業(yè)經理人管理，科學合理設定年度和任期考核指標，推進落實薪酬改革方案和激勵制度，構建多通道人才發(fā)展機制，鞏固改革成果。

抓好重點專項工作。繼續(xù)推動項目全生命周期方案的編制與評審，確保方案落地，實現項目全周期管理、風險全方位監(jiān)控和指標全面落實；推進做實資產，對于有效、優(yōu)效資產，加快項目周轉速度，盡快實現資金回籠，對于滯重資產，充分利用市場化手段，加快處置盤活；持續(xù)深入開展好品質提升專項工作，完善品質管控制度建設和制度落地執(zhí)行；依法合規(guī)推進非公開發(fā)行股票工作，進一步優(yōu)化資本結構。

防范化解重大風險。加強資產負債率、帶息負債等關鍵指標管控，做好資金接續(xù)，確保債券按期足額兌付、債務到期償還，防范財務風險；著力構建以合同管理為主線、法治建設為保障、風險內控為手段、合規(guī)管理為底線的法治管理體系，防范合規(guī)風險；抓實抓細安全生產各項工作，排查安全風險隱患，壓實各管理主體安全生產主體責任，提升風險防范能力和應急處置能力；加快構建由紀檢、巡視、審計、財務、法務等組成的一體化大監(jiān)督體系，完善監(jiān)督體系建設，以強有力的監(jiān)督保障公司決策部署執(zhí)行到位。

以政治建設為引領持續(xù)提升黨建質量。深入貫徹黨的二十大精神，全面加強黨的領導，落實“高質量發(fā)展深化年”工作要求，實現黨建與生產經營相融合，推動建立黨建工作不斷圍繞服務公司改革發(fā)展中心任務的工作格局。

二、核心競爭力分析

一是具備優(yōu)秀的發(fā)展資源平臺優(yōu)勢。公司實際控制人中交集團是基礎建設領域龍頭企業(yè)，擁有強大的經濟技術實力和投融資實力，公司作為中交集團在房地產板塊唯一的A股上市平臺，具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件，能夠充分依托優(yōu)勢資源創(chuàng)新發(fā)展，有力保障公司主營業(yè)務持續(xù)發(fā)展和產業(yè)鏈延伸。

二是積極創(chuàng)新的融資能力。充分利用資本市場資源，積極開展創(chuàng)新型融資業(yè)務，通過多種融資方式實現融資流入，進一步優(yōu)化融資結構，保證公司資金鏈穩(wěn)定健康，加上控股股東及實際控制人的信用支持和直接支持，有力支撐了公司經營活動的正常開展。

三是科學有效的綜合運營能力。公司切實推進管理精細化，向管理要效益，對項目開發(fā)與管控能力不斷完善升級，嚴格管控各個項目運營節(jié)點切實落地執(zhí)行，實現了對項目的利潤、現金流、成本及開發(fā)周期全過程管控，注重全面提升產品設計品質和營銷能力，在保證產品品質的基礎上，狠抓目標成本管控和動態(tài)成本監(jiān)控，優(yōu)化成本管控，不斷提升的開發(fā)管控能力為公司實現特色特質高質量發(fā)展奠定了堅實基礎。

四是不斷提升的品牌效應。公司以“美好生活營造者”為愿景，以“雅頌天地，和美中國”為價值理念，踐行新型城鎮(zhèn)化國家戰(zhàn)略，致力于打造高品質的建設質量，高水準的社區(qū)服務，高品位的文化傳承，在追求規(guī)模拓展的同時，不斷提升產品品質和服務品質，力求將“美好生活營造者”的精神落實到每一個產品與每一項服務中去，在已深耕的城市建立了較高的認可度及知名度，形成了較強的品牌優(yōu)勢。

三、公司面臨的風險和應對措施

1、外部風險：房地產行業(yè)仍處于調整中，購房者信心不足，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定，房地產市場運行面臨的政策環(huán)境雖然有放松預期，但傳遞至市場預計尚需一段時間；經營環(huán)境方面，房地產企業(yè)投資力度和盈利能力下滑，行業(yè)分化加劇。

應對措施：緊跟宏觀政策導向，積極應變，主動求變，分析趨勢，因城施策，主動契合和融入國家戰(zhàn)略，聚焦主營業(yè)務可持續(xù)發(fā)展和資金流安全，提升運營質效，創(chuàng)新業(yè)務發(fā)展模式，嚴控成本管理，提高品牌競爭力，積極尋求公司主營業(yè)務高質量發(fā)展和增長。

2、內部風險：公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領先企業(yè)相比，仍有不小的差距，資產負債率近年來有所改善，但仍然偏高，商業(yè)運營整體專業(yè)能力偏弱，滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業(yè)務整體毛利率有所下滑，除政策宏

觀調控等客觀因素影響，公司品控管理的精細化水平、創(chuàng)新研發(fā)水平仍待提升。

應對措施：對標行業(yè)領先企業(yè)，向管理要效益，向品質要效益；投資工作進一步主動契合國家戰(zhàn)略，以價值投資為龍頭，做好重點城市政策、市場的研究預判，進一步向核心城市和區(qū)域聚焦；持續(xù)優(yōu)化融資結構，采取多元化融資方式，控制有息負債規(guī)模的增長速度；加強協同，提升產品設計品質和營銷能力，落實成本管理，做好風險防控，有效提升項目整體開發(fā)運營能力。

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