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第幾年還清房貸，最劃算 全球播資訊

2023-06-25 23:21:12 來源：暴哥 小 中

別再信謠了，任何時(shí)候還清房貸都是一樣的?。?！


(相關(guān)資料圖)

央行降息了，這幾天關(guān)于提前還房貸的聲音又多了起來。網(wǎng)上一直有個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為房貸還款時(shí)間在1/3至1/2以前，提前還款最劃算。理由是，這個(gè)節(jié)點(diǎn)之前還的大部分是利息，后面還的都是本金。

真的是這樣嗎？

我先說結(jié)論：無論哪一年還清，你都占不到銀行任何便宜！

我們假定貸款100萬，30年，利率4.9%，采用等額本息還款方式。那么，我們的月供是5307元，30年共還款191.06萬，其中利息91.06萬。

我們選取第5年、10年、15年和20年的還款節(jié)點(diǎn)對(duì)比：

大家從表格可以看到，不同的還款時(shí)間，所累計(jì)支付的利息比例是不同。比如還款十年，利息將近還了總利息的一半；到15年，還款進(jìn)度為一半，但付息比例達(dá)到了70%，后面15年只需償還30%的利息，確實(shí)前期還款的大部分都是利息。

但是，這并不意味著提前還款就最劃算。因?yàn)椋瑹o論你怎么提前還款，其實(shí)銀行計(jì)息方式都沒有改變，每月利息=剩余貸款本金*貸款年利率/12，即當(dāng)月利息，是按照剩余本金來結(jié)清的。

因此，任何時(shí)候還清房貸都是一樣的！

而我們的房貸前期之所以付的利息多，那是因?yàn)榍捌谫J款余額多，隨著貸款一點(diǎn)點(diǎn)被還掉，我們還的利息自然就減少。這就好比，剩余50萬，收的是50萬的利息；剩余10萬，收的是10萬的利息。任何時(shí)間節(jié)點(diǎn)，償還銀行的貸款都是一樣的，因?yàn)槟闾崆皟斢肋h(yuǎn)都是占用銀行的本金。

在不考慮違約金的情況下，什么時(shí)候還房貸最不劃算？

這取決于你還款資金的機(jī)會(huì)成本！也就是說，你有能力提前還房貸，但你通過資產(chǎn)配置，將這筆資金的投資回報(bào)率超過房貸利息，也就是4.9%時(shí)，任何時(shí)候提前還款都是不劃算的。

如果你發(fā)現(xiàn)無論自己怎么努力，都無法賺到4.9%以上的收益，那就還是把這錢還貸房算了。

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