無證違規(guī)銷售1200余套 排隊場面壯觀

融創(chuàng)象湖壹號項(xiàng)目因無證認(rèn)籌屢見報端，但其違規(guī)行為不但沒有收斂，反而更加肆無忌憚。6月18日上午，融創(chuàng)象湖壹號在會展中心軒轅廳無證開盤1200余套，被稱最牛“圖紙房”。

據(jù)了解，此次融創(chuàng)象湖壹號推出別墅、洋房、小高層、高層等產(chǎn)品，價格9000--29000元/平，可謂白沙區(qū)域的“豪宅”。

針對客戶，項(xiàng)目推出了“0元入會，會員升級”等優(yōu)惠條件，以此來吸引意向購房者。

監(jiān)管缺失 房管局默認(rèn)其違規(guī)行為

據(jù)調(diào)查，融創(chuàng)象湖壹號項(xiàng)目工程僅出地面，完全不符合預(yù)售的條件，為什么沒有證件就可以銷售?

根據(jù)此前的媒體報道稱：“記者就該項(xiàng)目違規(guī)情況咨詢鄭州鄭東新區(qū)房管局審批科時,一工作人員的話讓記者很是詫異。“融創(chuàng)美盛象湖壹號,這個公司我知道,預(yù)售證是沒有辦,但辦沒辦也沒啥事兒,可以買。排號的時候,我們這邊也有同事在那買了,優(yōu)惠力度應(yīng)該和你們一樣,都是優(yōu)惠兩個點(diǎn)。該工作人員表示可以放心購房。”

樓市有風(fēng)險 專家提醒購房需謹(jǐn)慎

但凡市場都有風(fēng)險，“房市”概莫能外。“房市”的雙重風(fēng)險一方面表現(xiàn)在開發(fā)商的投資風(fēng)險，另一方面表現(xiàn)在購房者的投資風(fēng)險?？缮唐贩款A(yù)售制度自打誕生之日起就帶著十足的“傲慢與偏見”。1994年，我國城市開始實(shí)施商品房預(yù)售制度，其目的是為項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行低成本融資，為開發(fā)商分散風(fēng)險，刺激“房市”。預(yù)售的結(jié)果房市火了，可開發(fā)商的風(fēng)險卻轉(zhuǎn)移到了購房者頭上。

調(diào)查顯示，80%以上的房地產(chǎn)糾紛源于預(yù)售制度，這項(xiàng)制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決，更為嚴(yán)重的是，誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)圖紙房簡介售房再抵押的現(xiàn)象。另外，商品房預(yù)售制度還給惡意炒房者留下了巨大的炒作空間，進(jìn)一步推高了房價。

“圖紙房”熱賣，“畸形官”當(dāng)查。因?yàn)?ldquo;圖紙房”熱賣必然是地方官員執(zhí)行國家政策的走空，必然是部門官員監(jiān)督的失落，他們之所以如此，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣賳T在這種熱賣的過程中，是最大推動者和受益者。

相關(guān)權(quán)威專家表示： “圖紙房”是危險房，是災(zāi)難房，是虛無縹緲的空中樓閣房，這樣的房子一旦遭遇“官場地震”“開發(fā)商逃跑”“資金鏈條斷裂”等“大火”就必然會被燒的一干二凈，就必然燒出地方百姓的抱怨，地方土地的荒蕪，地方市場的蕭條。“圖紙房”提醒我們，國家控房政策的落實(shí)必須徹底，不能讓三線城市成為被遺忘的角落，國家政策的落實(shí)必須提防那些“畸形官”。(來源： 中原網(wǎng) )

此前報道：

融創(chuàng)美盛“象湖壹號”無預(yù)售證交萬元公開認(rèn)籌 鄭州房管局:屬違規(guī)銷售

央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 (本網(wǎng)特別報道組) 按照規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證,不得有任何預(yù)售行為,不得向預(yù)購人收取任何預(yù)訂性質(zhì)的費(fèi)用。如果房地產(chǎn)商進(jìn)行售房就屬于違規(guī)行為。去年七月底,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公開表示,下半年將對違規(guī)售房行為作為查辦重點(diǎn)。但近期記者發(fā)現(xiàn),河南鄭州仍有房地產(chǎn)開發(fā)商以各種新招變相違規(guī)售房,“挑戰(zhàn)”相關(guān)執(zhí)法部門執(zhí)法權(quán)威。

近日,鄭州市民李先生向本網(wǎng)反映稱,位于鄭州市金水東路與雁鳴路交會處融創(chuàng)美盛“象湖壹號”房地產(chǎn)項(xiàng)目在未取得預(yù)售許可證的情況下,交兩萬元或者三萬元以認(rèn)籌、辦理會員等形式賣房。李先生表示,自己也交過認(rèn)籌金并辦理了VIP會員卡。

記者根據(jù)反映人所反映的情況在網(wǎng)上檢索發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)孛襟w5月19日報道顯示,融創(chuàng)美盛象湖壹號5月15日公開會員升級,首日引千人冒雨搶籌!大平層189㎡、高層80-139㎡,交兩萬元升級金;疊墅310㎡、6層洋房130-237㎡、11層小高層139-145㎡,交三萬元升級金,升級即享開盤額外2%優(yōu)惠,直至當(dāng)天認(rèn)籌結(jié)束,現(xiàn)場1398組客戶成功升級。

5月24日,記者在金水路與農(nóng)業(yè)南路交匯處美盛中心一層融創(chuàng)美盛項(xiàng)目接待中心了解到,融創(chuàng)美盛“象湖壹號”為鄭州市融創(chuàng)美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),項(xiàng)目位于金水東路與雁鳴路交會處,屬鄭東新區(qū)轄區(qū)。該公司項(xiàng)目總占地面積537畝,一期“象湖壹號”占地118畝,其中,6棟高層,2棟小高層,14棟洋房,2棟疊加別墅。交房時間為2018年5月30日。

“高層均價每平方在10000元左右,小高層每平方在12000元左右,洋房在14000元左右每平方(并以89、122、139平方的房子計算出每套的總房款金額)。預(yù)計(象湖壹號)開盤時間為今年6月底,5月15日已經(jīng)開始認(rèn)籌,交兩萬只能選高層房子,交三萬可隨意挑選,并在總房款的基礎(chǔ)上優(yōu)惠2個點(diǎn)。”一銷售經(jīng)理介紹說。她還告訴記者,已經(jīng)有很多客戶成功認(rèn)籌,自己和親戚各交了兩萬元,現(xiàn)在優(yōu)惠力度比較大,你若定下,原優(yōu)惠除外總房款數(shù)額上再給你減兩千元。該銷售人員極力勸說記者當(dāng)天交款。

五證是否齊全?該銷售經(jīng)理直言不諱的稱,預(yù)售證還沒有,其他證件都有,并拿出其它證件的復(fù)印件展示給記者看。隨后,記者以有事為由離開現(xiàn)場,當(dāng)天,記者在鄭州市房管局辦事大廳印證了象湖壹號項(xiàng)目確實(shí)未取得預(yù)售許可證的事實(shí)。

但記者就該項(xiàng)目違規(guī)情況咨詢鄭州鄭東新區(qū)房管局審批科時,一工作人員的話讓記者很是詫異。“融創(chuàng)美盛象湖壹號,這個公司我知道,預(yù)售證是沒有辦,但辦沒辦也沒啥事兒,可以買。排號的時候,我們這邊也有同事在那買了,優(yōu)惠力度應(yīng)該和你們一樣,都是優(yōu)惠兩個點(diǎn)。”該工作人員表示可以放心購房。

房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下到底能否通過認(rèn)籌、排號、認(rèn)購、內(nèi)部團(tuán)購、意向金、VIP會員等形式收錢售房?隨即,記者向鄭州市房管局965559服務(wù)熱線進(jìn)行咨詢并舉報,工號為1071號工作人員表示,認(rèn)籌排號概念比較模糊,界定起來比較困難。員工內(nèi)部認(rèn)籌可以理解,但面向社會公開認(rèn)籌,按理論上來說是不允許的,但這種形式也比較普遍,如果有業(yè)主投訴的話,我們可以進(jìn)行稽查。

5月24、27日,鄭州市房管局該工作人員向記者回復(fù)稱,融創(chuàng)美盛“象湖壹號”公開認(rèn)籌行為屬于違規(guī)銷售。“不管以什么樣的形式面相社會公開認(rèn)籌收取房屋相關(guān)費(fèi)用都屬于違規(guī)銷售行為。按照我們內(nèi)部流程要求,必須有投訴主題,誰舉報誰舉證,我們只接受實(shí)名舉報。如果有業(yè)主投訴,必需拿著票據(jù)及錄音錄像等相關(guān)證據(jù)材料到我們監(jiān)察隊進(jìn)行實(shí)名舉報,監(jiān)察隊將會介入調(diào)查。”

近幾天,記者曾多次接到象湖壹號銷售人員的電話,催促記者抓緊認(rèn)籌,交兩萬、三萬都可以,開盤后若真不想要了可以全額退款。該銷售員還特意叮囑讓記者要把握機(jī)會,優(yōu)惠活動到月底就要截止了。違規(guī)銷售仍在繼續(xù),監(jiān)管部門會不會進(jìn)行查處?本網(wǎng)將繼續(xù)關(guān)注!

專家提醒說,認(rèn)籌金只是房產(chǎn)商為緩解資金壓力,想出的臨時籌款方法,是違法的。如果房產(chǎn)商的項(xiàng)目出現(xiàn)問題,卷款而逃,受損失的只能是上交認(rèn)籌金的消費(fèi)者。

據(jù)媒體此前報道,“中國房企百強(qiáng)”利海集團(tuán)僅鄭州的三個項(xiàng)目因種種問題停工,涉及近3000戶業(yè)主;而青島、長沙項(xiàng)目還長期拖欠工程款,其中長沙項(xiàng)目拖欠施工單位工程款過億元,涉及超過千名業(yè)主及認(rèn)籌客戶。其中,不乏眾多認(rèn)籌客戶一同走向艱難的維權(quán)道路。

該公司在各地項(xiàng)目出現(xiàn)一系列停工和欠款事件,令外界頗為不解。因?yàn)樵?014年之前,廣東利海集團(tuán)還是負(fù)債率良好的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示,2012年12月31日,廣東利海集團(tuán)總資產(chǎn)124.97億元(其中流動資產(chǎn)114.15億元),凈資產(chǎn)79.3億元,資產(chǎn)負(fù)債率36.48%。2013年12月31日,廣東利海集團(tuán)(合并報表)總資產(chǎn)138億元,凈資產(chǎn)83.1億元,資產(chǎn)負(fù)債率為39.8%,2013年營業(yè)收入為40.8億元。

就這樣一個中國房企百強(qiáng)的集團(tuán)公司僅在河南鄭州的近幾年期間,從其資金鏈斷裂,形成爛尾樓等等問題引發(fā)業(yè)主艱難維權(quán);鄭州的利海雁鳴湖壹號、利海托斯卡納、利海財富廣場三個項(xiàng)目全部淪陷。業(yè)主圍堵鄭州房管局四天四夜,導(dǎo)致鄭州房管局四天不能辦公。涉及該公司的各類維權(quán)事件不僅引發(fā)公眾熱議,也造成惡劣的負(fù)面影響,并造成全國性的維權(quán)事件,其中的利害關(guān)系令人深思。(來源： 央廣網(wǎng) )

從鄭州“象湖一號”無證銷售看融創(chuàng)的“吸金大法”

鄭州“象湖一號”于2016年6月18日“盛大開盤預(yù)售”，據(jù)傳開盤銷售過千套房源，開發(fā)商“鄭州市融創(chuàng)美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”凍結(jié)收取購房客戶首付款數(shù)億元。之前通過幾個月的營銷排號，收取數(shù)千名客戶的VIP排號“誠意金”上億元。老孫也被售樓工作人員所描繪的樓盤的高大上、稀缺性所吸引，更重要的是對房地產(chǎn)開發(fā)上市公司“融創(chuàng)中國”品牌的信任!心想“作為全國知名房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，總不會忽悠人吧?”，于是一口氣排了兩個洋房一個大平層三個號，確保能選中一套中意的房源。殊不知，老孫和其他數(shù)千名客戶一樣，輕易落入了融創(chuàng)中國精心布局的“圈套”。

“象湖一號”樓盤位于鄭州市中牟縣金水東路與雁鳴路交會處東南角，距離鄭州有十幾公里，地理位置并不優(yōu)越。幾年前，本土的開發(fā)商“鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”拿地后，以“美盛天境”項(xiàng)目名義推向市場，恰好老孫當(dāng)時的辦公室就在美盛公司開發(fā)的寫字樓辦公，每天路過設(shè)在寫字樓大堂樓盤展示處，幾個月時間發(fā)現(xiàn)市場反應(yīng)冷淡，前來咨詢預(yù)定的客戶寥寥。2016年初，忽然發(fā)現(xiàn)融創(chuàng)中國和美盛合作開發(fā)該樓盤，“美盛天境”搖身一變成了“象湖一號”，對外開始了大規(guī)模的營銷攻勢。什么“白沙組團(tuán)”了、什么“省政府新址”了、什么“與象湖為鄰”了等等!鄭州作為一個缺水的城市，能依湖而居鄰水而居，像樓盤銷售人員所描繪的晚飯后攜家人沿湖散步，欣賞湖光美景，確實(shí)能打動人。為保險起見，老孫去實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)樓盤距離象湖的距離還有四公里，算一下晚飯后徒步四公里沿湖散步后再徒步返還，估計也到半夜了，臨湖而居欣賞湖光美景似乎與現(xiàn)實(shí)有些遙遠(yuǎn)。

融創(chuàng)中國主導(dǎo)推出“象湖一號”后，依托于其嫻熟的營銷手段，迅速在鄭州刮起了一陣旋風(fēng)，VIP排號繳納誠意金的客戶每天人滿為患，保守估計數(shù)千名客戶每個號繳納了2-3萬元的所謂“誠意金”，預(yù)計收款過億元。面對如此熱度，2016年6月18日，開發(fā)商融創(chuàng)美盛也顧不上原來給客戶的開盤前會建好樣板間供客戶參觀的承諾，在沒有取得“房屋預(yù)售許可證”的情況下就在鄭州會展中心軒轅廳舉行了數(shù)千人參加盛大的開盤儀式。安檢、領(lǐng)取排號、入場、搖號、夫妻前來只能去一人選房、選房只給兩分鐘，客戶的心理其實(shí)盡在開發(fā)商的掌控之中，在緊張又感到幸運(yùn)的氣氛中，被搖中號碼的客戶爭相恐后的選房交款，哪里還顧得上問開發(fā)商是否有“房屋預(yù)售許可證”，每個選房客戶繳納了數(shù)十萬至上百萬的首付款，融創(chuàng)美盛開盤銷售房源過千套，違法違規(guī)凍結(jié)收取客戶首付款數(shù)億元。老孫三個號碼竟然前三十輪沒有搖上一個號碼，當(dāng)時還感到十分失落，可見當(dāng)天的熱鬧程度。當(dāng)更多的沒有選上房子或放棄選房的客戶要求退還繳納的誠意金的時候，第一周先被告知剛開盤辦手續(xù)的太多，公司尚未出臺退款的流程，希望客戶一周后辦理。一周后客戶再次要求辦理退款手續(xù)時，被告知按照他們正規(guī)公司的正規(guī)流程，需要履行各種審批手續(xù)，要30個工作日內(nèi)才可以完成退款，而且沒有任何利息和補(bǔ)償。三十個工作日就是一個半月時間，加上開盤前客戶交款的時間，客戶的資金被無良開發(fā)商無償占有了2-3個月甚至更長的時間。至此，融創(chuàng)中國已經(jīng)徹底撕去了遮羞布，赤裸裸的露出了無良開發(fā)商貪婪的本性。什么法律、法規(guī)、規(guī)章、細(xì)則，在貪婪面前都失去了約束和效力!

融創(chuàng)美盛作為“象湖一號”開發(fā)商，具體違反了哪些法律、法規(guī)、和規(guī)章，應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任，老孫逐一為大家分析：

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，城市商品房預(yù)售，需要取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，還必須取得商品房預(yù)售許可證，即通常所說的“五證”。

建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

國務(wù)院所頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。第三十九條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。融創(chuàng)美盛在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，凍結(jié)收取客戶數(shù)億元款項(xiàng)，其違法所得應(yīng)予沒收，并給與已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

國家住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

綜上所述，“象湖一號”開發(fā)商“鄭州市融創(chuàng)美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下違規(guī)進(jìn)行商品房銷售，明顯違反了相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章、司法解釋之規(guī)定。應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任如下：

1、由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款;

2、客戶繳納預(yù)付款、誠意金、定金等通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂、排號等方式繳納款項(xiàng)的，按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，如因開發(fā)商的原因?qū)е潞贤唐贩抠I賣合同不能訂立的，應(yīng)該雙倍返還定金。

3、如果因開發(fā)商故意隱瞞沒有取得“商品房預(yù)售許可證”的事實(shí)向買受人出售房屋，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

“融創(chuàng)中國”作為國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為一家在香港上市的公眾公司，本應(yīng)以遵守法律、合規(guī)經(jīng)營為己任，以樹立公眾公司的良好行業(yè)形象為己任。遺憾的是其反其道而行之，公然在“象湖一號”沒有取得“商品房預(yù)售許可證”的情況下大肆公開銷售商品房，違法凍結(jié)收取客戶資金數(shù)億元。其行為明顯違法違規(guī)，在客戶要求退款時，其態(tài)度和制定的退款政策及其傲慢無禮，扮演了一個無良開發(fā)商的角色和行徑。