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鏈家到哪兒,哪兒房價就暴漲?

2016-03-02 11:56:33 來源:

評論

“鏈家到哪兒,哪兒房價就暴漲!”----這是最近網(wǎng)絡熱炒的一個說法。

看到這些簡單粗暴而“政治正確”的結(jié)論,我總想起佛教中的一句話:凡人怕果,菩薩畏因。在佛教中的含義是:世界上的每件事都有前因后果,一般人只看到了結(jié)果;而有覺悟的菩薩能從一開始就判斷后果,從而在動念時把因去掉。

換言之,不管鏈家還是任何一個中介都沒這么大的本事!罔顧中國四大一線城市(北上廣深)房地產(chǎn)的稀缺投資品特點,而胡亂歸因于某家中介,只能說真心不懂或者故意攪混水。

鏈家到哪兒,哪兒房價就暴漲?

【一、北上廣深房地產(chǎn)暴漲的真正原因】

毫不夸張地說,中國樓市的一舉一動牽動著從中南海到全國人民的心。最近“去庫存”等一系列重拳讓房地產(chǎn)市場再次引發(fā)關(guān)注。

為什么?因為房地產(chǎn)這個行業(yè)據(jù)說要占掉中國GDP的20%以上,加上關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的拉動效應,是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)。全國樓市看京滬,2015年全國房價漲幅最狠的前三名是深圳、上海、北京。2016年開年還是這幾個一線城市領(lǐng)漲,而其他城市都望塵莫及。

詭異的是,正是這幾個一線城市有限購政策,而其他城市沒有或者都在放開。這說明了一個冷酷的事實:中國不同城市的房價走勢差異性越來越大。其實政策早就反映了這一點:限購說明需求強勁,越限購越漲。不限購才說明需求沒那么強嘛!

為毛北上廣深房價居高不下?因為資源、競爭力和發(fā)展空間有集中特大城市的趨勢,因為北上廣深是人口凈流入城市。本來房價就和供應量、常駐人口的規(guī)模和增加速度、常駐人口的年齡結(jié)構(gòu)、城市人均存量住房面積、城市人均可支配收入都有關(guān)系。前些年的“逃離北上廣深”只是一個喧囂,最后該回來的還得回來。難怪網(wǎng)上一直有人長期鼓吹:“京滬永遠漲!”。

北上廣深很好,而且越來越好。該買房的還得買,它其實是民生品和投資品的復合體,而且稀缺性非常強。這才是北上廣深房價居高不下的真相,市場歸根到底是需求(這里指的是購買需求而非真實居住需求)決定的,不管鏈家和中介行業(yè)恐怕都沒有操縱北上廣深房價的這個本事!

【二、中介與區(qū)域房地產(chǎn)市場的辯證關(guān)系】

有人說,房價越高中介越賺錢,所以鏈家它們有炒作動機!先不說市場經(jīng)濟就是產(chǎn)業(yè)鏈分工,也不說誰辦企業(yè)都應該賺錢,咱們說說兩者之間的辯證關(guān)系。

從做為房地產(chǎn)中介經(jīng)紀公司的鏈家角度來看,房價上漲對自身有利有弊。具體來說,房價上漲一般市場交投會活躍,中介經(jīng)紀公司的傭金收入自然提高。但房價加速上漲一般不會超過12個月,之后就會進入長時間的陰跌及交投清淡。所以對鏈家這些中介經(jīng)紀公司來說,最理想的情況是:房價平穩(wěn),交投七分熱。

再來看看北上廣深房價和中介的具體關(guān)系。官方數(shù)據(jù)顯示,鏈家的深圳公司最弱,全年市場份額在個位數(shù),而鏈家的北京公司最強。鏈家的市場能力和一線城市的房價漲幅反而成反比!與“鏈家走到哪,哪里房價就變高”。

實際上,區(qū)域市場房價是漲是跌,和中介發(fā)達程度不能說一點關(guān)系沒有,但相關(guān)性的確很弱。區(qū)域內(nèi)中介機構(gòu)越發(fā)達和成熟,區(qū)域內(nèi)的房屋流動性越好!流動性好,有可能推動房價上漲,也有可能平抑房價上漲。比如,2015年的北京,每十宗二手房交易有七宗是賣舊買新的換房交易,也就是產(chǎn)生了7個新需求的同時又為市場提供的7個新供給,發(fā)達的中介機構(gòu)通過推動流動性可以為市場輸送大量的供給。

一句話,中介與區(qū)域房地產(chǎn)市場不是簡單的絕對正比關(guān)系。

鏈家到哪兒,哪兒房價就暴漲?

【三、中國目前還不存在壟斷性的中介機構(gòu)】

第三點要說,以北上廣深驚人的成交額,一家中介也不可能真的完全壟斷市場。因此把區(qū)域房價的上漲,簡單歸因于某家中介是很不嚴謹?shù)摹?/p>

現(xiàn)在,很多人質(zhì)疑鏈家的經(jīng)營模式“和房主簽署速銷房(獨家代理)”,認為鏈家借此控制了市場上的房源“細思極恐”。其實即便鏈家真的想這么去做,操作起來也太難了。

以鏈家最強的北京市場為例,北京鏈家的目標市場房源總量是大約9萬套,以報盤率85%計算市場上現(xiàn)在這個時點在售二手房大約11萬套;再加上同一時點在售的新建商品房10萬套,也就是說北京同一時點大約有20萬套房屋處于銷售狀態(tài)。而同一時點上北京鏈家的速銷房大約只有1萬套,其中真正處于獨家狀態(tài)的大約80%即8千套左右。占市場總體報盤二手房8%,占總體庫存房源4%。用這么小的比例去控制市場甚至控制價格,壓根不現(xiàn)實。

有意思的是,這種質(zhì)疑有不少是來自鏈家的同行其他中介,真是“同行是冤家”。

【結(jié)束語】

中國局部房地產(chǎn)市場處于高價狀態(tài),實際上我個人認為處于市場階段性高點,也很危險。造成這個結(jié)果的原因是極其復雜的,以前把板子打給開發(fā)商,大家一起痛罵“奸商”,可該漲的還在漲。現(xiàn)在,一線城市新房很少、二手房居多,又把板子打給了中介,大家又一起痛罵“奸中介”,可該漲的還在漲。

說句不客氣的說,板子都打錯了屁股!罔顧北上廣深房產(chǎn)作為稀缺投資品、罔顧單一中介根本無法控制巨量區(qū)域市場、罔顧房價歸根結(jié)底是市場需求驅(qū)動的事實,而歸罪于給鏈家或者其他中介,這個真的能解決問題么?

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