保利物業(yè)上半年營收同比增長10.7%，非居業(yè)態(tài)成增量

2023-08-30 23:49:24 來源：21世紀經(jīng)濟報道

相較之下，在母公司地產業(yè)務和第三方市場化拓展的穩(wěn)定發(fā)力下，保利物業(yè)（06049.HK）增長勢頭明顯。據(jù)近日保利物業(yè)發(fā)布的半年報顯示，2023年上半年其營業(yè)收入為71.41億元人民幣，較上年同比增長10.7%；凈利潤7.77億元人民幣，較上年同比增長22.2%。

但值得注意的是，與2022年同期的25.2%增長相比，2023年上半年保利物業(yè)的營收增速也明顯減緩，然而其盈利能力有所改善，整體毛利率21.2%，同比提升了1個百分點。凈利率達到10.9%，同比提升1個百分點。對于處在行業(yè)調整期的物企來說，當下“增速”或許是次要，轉向“高質量增長”提高發(fā)展韌性才是關鍵。

母公司業(yè)務貢獻成為強勁支撐

物業(yè)管理服務業(yè)務作為最主要的業(yè)務板塊，與母公司地產業(yè)務之間是一種“成也蕭何，敗也蕭何”的關系。近年來，房地產行業(yè)遇冷，行業(yè)加速出清，多數(shù)物企遭集團地產業(yè)務“拖累”業(yè)績表現(xiàn)不佳。

然而，在民營房企暴雷、行業(yè)洗牌的混亂局面中，保利發(fā)展（SH600048）卻以穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略逆勢發(fā)展成為行業(yè)“銷冠”，在上半年中保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1383.09萬平方米，同比增加5.8%；實現(xiàn)簽約金額2368億元，同比增長12.65%。此外，保利發(fā)展還積極拿地擴儲，僅2023年7月份總計獲得8宗地塊，均位于一二線城市核心地段。

受益于母公司地產業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展，保利物業(yè)的物管業(yè)務增量可觀。2023上半年保利集團內部貢獻的業(yè)務增量依然亮眼。報告顯示，上半年期內，來自保利系統(tǒng)內新增在管項目數(shù)達76個，較去年同期提高65%。來自集團的物業(yè)管理服務收入約為28.5億元人民幣，較2022年同期增長15.43%，新增在管面積約3763萬平方米。

但長期來看，房地產行業(yè)已從粗放式快速擴張進入高品質發(fā)展的階段，整體為物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來的增量有限。2022年上半年住宅社區(qū)在管面積較上年同期相比增長26.27%，而今年上半年住宅社區(qū)在管面積較2022年同期相比僅增長17.4%，住宅社區(qū)項目的擴張速度明顯減緩。

因此，適度“解綁”、拓展第三方市場也成為物企尋求的另一個發(fā)展方向。2023上半年以來，保利物業(yè)的物業(yè)管理服務收入約為48.18億元人民幣，同比增長約21.8%；其中約40.9%物管服務收入便來自于第三方，金額約為19.69億元人民幣，較2022年同期增長約32.4%。

相對于物業(yè)管理服務，其他兩個業(yè)務板塊的表現(xiàn)較為遜色。2023年上半年，非業(yè)主增值服務收入約為10.51億元人民幣，同比下降約3.8%，保利物業(yè)稱該下降主要是由于集團提供案場協(xié)銷服務的項目數(shù)量下降；社區(qū)增值服務收入則約為12.73億元人民幣，同比下降約9.26%，公司表示該下降主要是由于社區(qū)零售、家政服務等到家業(yè)務的部分消費需求及產品服務變化。

瞄準非居業(yè)態(tài)的增量空間

由于住宅社區(qū)增量有限，物業(yè)企業(yè)紛紛將目光投向商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)、城市服務等多元場景，非居業(yè)態(tài)成為物業(yè)企業(yè)轉型發(fā)展的“新藍海市場”。

在“大物業(yè)”戰(zhàn)略引領下，保利物業(yè)近年來加速開拓非居物業(yè)領域市場，2023年上半年非住宅物業(yè)項目收入約為19.82億元，較2022年同期15.4億元同比增長22.8%，公司實現(xiàn)新簽約第三方非居業(yè)態(tài)項目的單年合同金額占比約達83.8%。

具體來看，2023年上半年商業(yè)及寫字樓方面的物業(yè)服務為保利物業(yè)帶來了約7.58億元收入，較上年同期增長約25.4%。上半年內，保利物業(yè)拓展了北京國開金融寫字樓、成都白鷺灣科技生態(tài)園科創(chuàng)一中心、廣州白云金控大廈等標志性項目，新簽約商業(yè)及寫字樓項目的單年合同金額約3.88億元。

占比更大的是帶來約12.24億元收入的公共及其他物業(yè)項目，涵蓋城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院、政府辦公樓、城市公共設施等多種細分業(yè)態(tài)。保利物業(yè)以全域服務治理為發(fā)展理念，以提供多項公建通用基礎服務及行業(yè)細分專業(yè)服務打造全域服務生態(tài)，從而提高服務產品力、競爭力。

2023年上半年內，保利物業(yè)重點拓展項目包括上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17號線、上海對外經(jīng)貿大學、大連廣鹿島環(huán)街一體化、天津市南開醫(yī)院等，新簽約公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額約6.9億元，總收入較上年同期增長約30.9%。

然而公共及其他物業(yè)項目存在的兩個主要痛點，分別是利潤率不高及回款時間長。一方面，該項目在管面積占比高達約55%，但只提供了占總營收比例約25.4%的營業(yè)收入；另一方面，2023年6月30日保利物業(yè)應收款項及應收票據(jù)約為29.62億元人民幣，相較于2022年底的數(shù)額增加約6.98億元人民幣。

財報稱公共服務項目的物業(yè)管理服務占比提升及其信貸期相對較長是應收賬款增加的主要原因之一，保利物業(yè)表示向公共服務項目提供的物業(yè)管理服務授予的信貸期一般為30至90日不等。

展望未來，保利物業(yè)認為在經(jīng)濟發(fā)展的波動調整中，物業(yè)行業(yè)作為基礎性、民生型服務業(yè)，在社區(qū)保障、商業(yè)服務、公共治理等領域積極作為，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展韌性和穩(wěn)定性。伴隨一系列經(jīng)濟支持政策的落地，行業(yè)也有望在舊城改造、城市服務、社區(qū)生活等領域迎來新的發(fā)展機遇。