作 者丨吳抒穎

編 輯丨林虹

(資料圖片)

視 頻丨許婷婷

久未在內(nèi)地市場(chǎng)現(xiàn)身的長(zhǎng)實(shí)，因?yàn)橐蛔趯?duì)出險(xiǎn)房企的債權(quán)收購(gòu)被推上了風(fēng)口浪尖。

近日，市場(chǎng)消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目相關(guān)債權(quán)或?qū)⒆兏?，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)正與項(xiàng)目債權(quán)銀行之一的匯豐進(jìn)行接觸，希望接手該項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。

21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分別從接近合景、龍光的人士處證實(shí)了這一消息。但兩家房企對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈，紛紛跳出來(lái)羅列交易一旦達(dá)成將對(duì)之帶來(lái)的 " 負(fù)面影響 "。更有市場(chǎng)聲音直指，李嘉誠(chéng)與長(zhǎng)實(shí)此舉是 " 趁火打劫 "，將兩家出險(xiǎn)房企推入深淵。

不得不承認(rèn)的是，凱玥是合景、龍光這兩家深陷債務(wù)泥淖的出險(xiǎn)房企手上為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在日后債務(wù)重組的方案溝通中，這也是重要籌碼。站在各自的立場(chǎng)，兩家房企的擔(dān)憂與反抗，情有可原。

但長(zhǎng)實(shí)、匯豐之間的接洽，實(shí)在也不應(yīng)該被過(guò)分苛責(zé)。在本輪房企出險(xiǎn)的周期中，并不乏金融機(jī)構(gòu)通過(guò)合理渠道維護(hù)自身權(quán)益的先例，例如有銀行接管了房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，又如地方城投參與金融機(jī)構(gòu)的出險(xiǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組等。

以此可見(jiàn)，匯豐轉(zhuǎn)讓債權(quán)，是正常的商業(yè)行為。這在日后出險(xiǎn)房企的債權(quán)分解和處置中，或?qū)⒊掷m(xù)見(jiàn)到。合景、龍光的 " 出頭 "，則是出險(xiǎn)房企、金融機(jī)構(gòu)之間博弈的側(cè)影。

重要的籌碼

合景、龍光在意凱玥項(xiàng)目，并非沒(méi)有緣由。

公開(kāi)資料顯示，2017 年，合景、龍光聯(lián)合體以 168 億港元的總價(jià)聯(lián)合競(jìng)得這宗地塊，其規(guī)劃總建筑面積超 76 萬(wàn)平方呎（約 7 萬(wàn)平方米），為臨海大型市區(qū)住宅項(xiàng)目。根據(jù)測(cè)算，凱玥項(xiàng)目總貨值約超 300 億港元。

鑒于這一項(xiàng)目的超高貨值，龍光、合景均將之加入到境外債重組的增信范疇。接近龍光、合景的人士對(duì) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，" 在推動(dòng)境外債重組時(shí)，為了保障投資人的權(quán)益，凱玥項(xiàng)目債權(quán)在兩家公司計(jì)劃重組的范疇之內(nèi)。"

龍光與合景，均是已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，且目前均在境外債重組的推進(jìn)過(guò)程中。

其中，龍光原本計(jì)劃在今年 3 月前推出境外債重組方案，但幾經(jīng)易稿，目前其整體方案還未最終完成；合景則是于今年 5 月才正式宣布啟動(dòng)境外債重組，目前也尚沒(méi)有重組的時(shí)間進(jìn)度表。

根據(jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從兩家房企的債權(quán)人處獲得的情況，兩家房企在與債權(quán)人溝通的過(guò)程中，均將凱玥項(xiàng)目視作重要資產(chǎn)。" 這個(gè)是他們的籌碼，項(xiàng)目貨值高而且融資還比較克制，比較好變現(xiàn)。" 一位境外債投資者對(duì) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

一位接近龍光的人士也對(duì)記者表示，" 如果債權(quán)被轉(zhuǎn)讓，若是成功了對(duì)境外債的談判會(huì)帶來(lái)很大的阻力，會(huì)陷入困境甚至失敗，境外展期談判，相應(yīng)的對(duì)境內(nèi)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也會(huì)受到相應(yīng)的影響，可能會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。"

這也側(cè)面印證了，合景、龍光對(duì)這宗資產(chǎn)的倚重。

為了保住這宗資產(chǎn)，合景、龍光還在全力地維持其正常經(jīng)營(yíng)。據(jù)合景、龍光兩家房企所透露的消息，目前凱玥項(xiàng)目的銀團(tuán)貸款兌付情況正常，項(xiàng)目運(yùn)作也正常。

匯豐的無(wú)奈

盡管有超高貨值，也被兩家房企視作是 " 救命稻草 "，但凱玥的銷售狀況，卻不甚理想。

一個(gè)確認(rèn)的事實(shí)是，凱玥項(xiàng)目通過(guò)銷售變現(xiàn)所能獲得的現(xiàn)金流量，其實(shí)十分有限。

公開(kāi)資料顯示，凱玥項(xiàng)目于今年 1 月入市，而根據(jù)凱玥項(xiàng)目的成交紀(jì)錄冊(cè)，截至 5 月 3 日，凱玥僅售出 3 套房源，成交總價(jià)在 1.64-1.85 億港元之間，累計(jì)回收資金約 5.32 億港元。

入市近半年，如此的銷售成績(jī)，或許就是匯豐 " 急了 " 的原因。從匯豐的業(yè)務(wù)情況來(lái)看，受累于內(nèi)地部分房企的業(yè)務(wù)表現(xiàn)，匯豐本身也處在挑戰(zhàn)中。

可見(jiàn)的事實(shí)是，過(guò)去這幾年，受到內(nèi)地部分房企表現(xiàn)的影響，匯豐房地產(chǎn)敞口高企。

根據(jù)匯豐去年年報(bào)，匯豐列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失為 36 億美元，同比增加 45.2 億美元，其中有一部分來(lái)自 " 內(nèi)地商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行發(fā)展而作出的準(zhǔn)備 "。

據(jù)匯豐控股首席財(cái)務(wù)官艾橋智透露，截至去年底，對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口總額為 168 億美元，當(dāng)中香港業(yè)務(wù)入賬風(fēng)險(xiǎn)敞口為 94 億美元。其預(yù)測(cè) 2023 財(cái)年的列賬基準(zhǔn)預(yù)期信貸損失提撥約為 40 個(gè)基點(diǎn)。

" 匯豐和恒生的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口確實(shí)比較大，所以要把一些債權(quán)挪出去，處在比較可控的范圍。" 一位香港金融機(jī)構(gòu)的人士對(duì) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析道。

在此背景下，匯豐接洽凱玥債權(quán)轉(zhuǎn)讓，在資本市場(chǎng)看來(lái)，實(shí)乃常規(guī)操作。

而據(jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)通過(guò)匯豐與其他為凱玥提供貸款的債權(quán)銀團(tuán)協(xié)商，意欲收購(gòu)這筆約 102 億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。一位了解情況的人士稱，此次銀團(tuán)權(quán)益出售，僅僅是匯豐等少數(shù)銀行的主張，大多數(shù)銀行并沒(méi)有出售計(jì)劃。

長(zhǎng)實(shí)的算盤(pán)

長(zhǎng)實(shí)和凱玥地塊，之前也有淵源。在 2017 年這宗地塊的投標(biāo)中，長(zhǎng)實(shí)也曾參與其中，只不過(guò)敗給了龍光、合景的聯(lián)合體。

而長(zhǎng)實(shí)在此時(shí)接洽債權(quán)收購(gòu)，很符合其擅長(zhǎng)的商業(yè)操作方式，也即是 " 低買高賣 "。這兩年，長(zhǎng)實(shí)也不斷在中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港尋覓投資機(jī)會(huì)，目前成功的案例有，去年 12 月以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格中標(biāo)香港啟德地塊，以及現(xiàn)身在去年廣州的集中供地中。

因此，長(zhǎng)實(shí)看中凱玥項(xiàng)目，在市場(chǎng)看來(lái)并不出乎意料。長(zhǎng)實(shí)目前并未對(duì)外回應(yīng)與這宗交易的任何信息，但在資本市場(chǎng)看來(lái)，這宗交易如若最終達(dá)成，也是在正常的框架之內(nèi)。

站在出險(xiǎn)房企的立場(chǎng)，交易本身達(dá)成可能會(huì)帶來(lái)的各種連鎖反應(yīng)的確可能存在，但金融機(jī)構(gòu)也并非等閑之輩，他們本身就有各種合規(guī)的渠道行使權(quán)利。

" 出險(xiǎn)房企的訴求無(wú)非就是，債權(quán)人你跟我綁在一條船上，你不能夠采取任何行動(dòng)，不能夠催債，也不要行使任何權(quán)利。" 一位不愿具名的券商機(jī)構(gòu)人士對(duì) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為。

可供對(duì)比的是，中信銀行對(duì)佳兆業(yè)債權(quán)處置這一樣本，中信銀行作為佳兆業(yè)的大債主，通過(guò)服務(wù)信托的模式接手其旗下位于深圳的多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，由中信城開(kāi)負(fù)責(zé)融資代建并提供一定資金盤(pán)活項(xiàng)目，而項(xiàng)目權(quán)益最終的分配則是要在中信銀行和中信城開(kāi)收回對(duì)應(yīng)收益后，才能夠歸屬于佳兆業(yè)所有。

除此以外，在出險(xiǎn)房企的化險(xiǎn)名單上，也并不乏債權(quán)方直接接管項(xiàng)目的事件，這在近兩年來(lái)，并不罕見(jiàn)。

再將目光聚焦于凱玥項(xiàng)目，在許多資本市場(chǎng)人士乃至了解交易的人士看來(lái)，也多數(shù)不認(rèn)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓之間有不合規(guī)矩的地方。

" 匯豐是債權(quán)人，即便要轉(zhuǎn)讓，合景和龍光的話語(yǔ)權(quán)也不會(huì)太大。他們可以表達(dá)不同意見(jiàn)，但最終結(jié)果見(jiàn)仁見(jiàn)智吧。" 一位了解交易的人士分析稱。

合景、龍光的訴求，是當(dāng)下出險(xiǎn)房企的側(cè)影。他們意圖改變什么，但手上的籌碼或許卻不支持。隨著債務(wù)重組推進(jìn)深水區(qū)，金融機(jī)構(gòu)與出險(xiǎn)房企之間的博弈將會(huì)持續(xù)，還會(huì)有更多的合景、龍光站出來(lái)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)說(shuō) " 不 "。

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本期編輯 江佩佩 實(shí)習(xí)生 章寶怡

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