【獨(dú)家焦點(diǎn)】23 億代價深圳買樓時機(jī)不對？浙商銀行董事罕見投出反對票：資本耗用應(yīng)優(yōu)先聚焦生息資產(chǎn)

2023-06-27 01:26:00 來源：ZAKER財經(jīng)

報告稱，基于浙商銀行股份有限公司深圳分行 ( 以下簡稱 " 深圳分行 " ) 業(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊(duì)伍的逐步擴(kuò)大，以及長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，經(jīng)多次現(xiàn)場勘察、比選、研究，擬購置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔 ( 1 棟 A 座 ) 第 1-21 層作為營業(yè)辦公用房使用。

(資料圖)

擬購買的房產(chǎn)位于深圳市福田區(qū)濱河大道與椰樹路交匯處的深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔第 1-21 層 ( 第 11 層為避難層，下同 ) ，總建筑面積 41,186.70 平方米，總價 22.65 億元 ( 含增值稅 5% ) ，加上其他費(fèi)用（契稅、印花稅等）約 0.69 億元，合計資產(chǎn)購置費(fèi)用約 23.34 億元。

浙商銀行強(qiáng)調(diào)，本次交易已經(jīng)本公司第六屆董事會第九次會議審議通過，無需提交公司股東大會審議。

不過，同日公布的浙商銀行董事會決議顯示，12 位董事中，來自橫店集團(tuán)的胡天高董事罕見對議案投了反對票。其反對理由，一是從浙商銀行目前實(shí)際情況看，資本耗用應(yīng)優(yōu)先聚焦于生息資產(chǎn)，二是該辦公用房的買入時機(jī)有待商榷。

年報顯示，浙商銀行資產(chǎn)端的收益率有所下行，2022 年貸款收益率 5.12%，較上年下降 0.24 個百分點(diǎn)，帶動生息資產(chǎn)收益率下降 0.24 個百分點(diǎn)至 4.37%。

資料顯示，這已經(jīng)是浙商銀行連續(xù)第二年大手筆購買辦公用房。根據(jù)浙商銀行去年 3 月 30 日的公告，宣布斥資 30 億為上海分行購買辦公用房，當(dāng)時包括胡天高在內(nèi)的全部董事都投了贊成票。

值得關(guān)注的是，浙商銀行目前正進(jìn)行 10 配 3 的配股再融資，擬募資預(yù)計 129 億元。6 月 26 日為登記公司網(wǎng)上清算日繼續(xù)停牌，27 日刊登配股發(fā)行結(jié)果并恢復(fù)交易。

購入深圳甲級寫字樓時機(jī)不對？

本次投反對票的董事胡天高，1965 年 9 月生 , 碩士研究生學(xué)歷 , 高級經(jīng)濟(jì)師。曾任東陽中國銀行副行長、橫店集團(tuán)公司副總經(jīng)理，現(xiàn)任橫店集團(tuán)控股有限公司董事、副總裁兼資金運(yùn)營總監(jiān)。

資料顯示，橫店集團(tuán)旗下設(shè)有房地產(chǎn)開發(fā)公司，開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)超過 20 年，物業(yè)主要在杭州、蘇州、長沙、金華等地。橫店地產(chǎn)稱，2022 年?duì)I業(yè)收入、凈利潤創(chuàng)歷史新高，并以 1.77 億元的納稅額位列東陽市納稅十強(qiáng)。

5 與 17 日，橫店地產(chǎn)以底價競得橫店鎮(zhèn)江濱西路以北、影視大道以東地塊，成交總價 2200 萬元，樓面價 2684 元 /㎡。

胡天高反對理由，一是從浙商銀行目前實(shí)際情況看，資本耗用應(yīng)優(yōu)先聚焦于生息資產(chǎn)，二是該辦公用房的買入時機(jī)有待商榷。

5 月 9 日，萊坊發(fā)布 2023 年第一季度《深圳甲級寫字樓市場報告》顯示，2023 年第一季度，深圳寫字樓投資市場錄得四宗大宗交易，總交易金額約為人民幣 5.97 億。

四宗交易分別為：ShenzhenJiajiTechnology 購置深圳智慧廣場 c 座 7,513 平方米；深圳新益昌科技股份有限公司購置瑞灣大廈；此外，華潤置地大廈 E 座的兩個較大面積單元成功出售，交易面積共計 3,265 平方米。

相比之下，浙商銀行擬以 23.34 億購買深圳寫字樓算是近期深圳樓市最大金主。

萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管朱磊表示，" 深圳全市租金自 2018 年開始步入下行區(qū)間，至今邁入第五年。租金三年間下降 14%，五年間下降 22%。"

與此同時，根據(jù)第一太平統(tǒng)計數(shù)據(jù)及分析，2023 年，深圳甲級寫字樓市場或再度迎來供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)面積預(yù)計達(dá) 140.5 萬平方米。其中，第二季度，全市將迎來六個新項(xiàng)目入市，約為市場帶來 41.0 萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)。屆時，全市總存量將過千萬平米而達(dá)到 1046.6 萬平方米，同比擴(kuò)張 4.1%。

第一太平認(rèn)為，供需結(jié)構(gòu)問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產(chǎn)表現(xiàn)，令全市平均租金延續(xù)下降趨勢。但隨著本地經(jīng)濟(jì)及市場活躍度的提高，租金跌幅或?qū)⑹照?。在供?yīng)高峰疊加內(nèi)外部環(huán)境不確定性猶存的背景下，寫字樓物業(yè)資本值或?qū)⒂谥卸唐趦?nèi)延續(xù)下降趨勢。

浙商銀行再次出手買樓

6 月 25 日，浙商銀行知情人士對財聯(lián)社表示，目前深圳分行購買營業(yè)用房正在走流程當(dāng)中，具體結(jié)果尚待總行進(jìn)一步批復(fù)。

2022 年年報顯示，浙商銀行深圳分行資產(chǎn)規(guī)模 1117 億，機(jī)構(gòu)數(shù)量 12 家，員工人數(shù) 734 人，從職工人數(shù)上僅次于杭州、南京、北京和濟(jì)南分行，與廣州分行相當(dāng)。

深圳分行目前辦公地址在深圳南山區(qū)高新區(qū)聯(lián)合總部大廈（1-4 層、6 層）。

年報還顯示，2021 年底，浙商銀行固定資產(chǎn)中，房屋及建筑物成本為 126.64 億，至 2022 年底，房屋及建筑物成本環(huán)比增加 28.85 億。

這不是浙商銀行第一次買寫字樓。

根據(jù)浙商銀行去年 3 月 30 日的公告，基于浙商銀行股份有限公司上海分行業(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊(duì)伍的逐步擴(kuò)大，以及浙商銀行股份有限公司總行在滬機(jī)構(gòu)、子公司布局和長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，擬購置浦東新區(qū)浦東大道 1500 弄 1 號綠地創(chuàng)驛大廈 A 塔樓作為辦公大樓使用。總價 29.38 億元（含增值稅 9%），加上契稅等其他費(fèi)用，資產(chǎn)購置費(fèi)用合計約 30.30 億元。

財聯(lián)社記者發(fā)現(xiàn)，2019 年以來，宣布大規(guī)模購買或自建辦公用房的金融機(jī)構(gòu)并不多。

4 月 21 日，湖南三湘銀行亦披露另一則關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)公告，銀行同意向關(guān)聯(lián)方長沙三銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ( 以下簡稱 " 三銀地產(chǎn) " ) 購買新辦公大樓原投資預(yù)算 8.34 億元的基礎(chǔ)上，追加購樓預(yù)算 0.31 億元。三湘銀行表示，三銀地產(chǎn)的股東為銀行的股東或法人關(guān)聯(lián)方，故將三銀地產(chǎn)認(rèn)定為該行法人關(guān)聯(lián)方。