當(dāng)下寶中最受關(guān)注的新盤莫過于越秀瑞樾府，這是寶中時(shí)隔四年后，再次推出的限價(jià)新房。

(相關(guān)資料圖)

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，越秀瑞樾府的熱度來自三點(diǎn)：第一是限價(jià)，8.86萬/㎡的銷售限價(jià)同周邊二手房有一定的倒掛；第二是配套，項(xiàng)目能坐享寶中片區(qū)成熟的資源；第三是項(xiàng)目的戶型，可銷售的306套房源全部為改善型的四房產(chǎn)品。

全網(wǎng)吹的寶中8字頭新盤，到底是不是真的香？南都·灣財(cái)社記者近日前往項(xiàng)目營銷中心并實(shí)地走訪了瑞樾府周邊一探究竟。

正在建設(shè)中的越秀瑞樾府。

寶中時(shí)隔四年的新盤

寶中作為西部大熱的片區(qū)，總是吸引著深圳購房者的關(guān)注。但由于土地資源有限，寶中片區(qū)已有四年沒有新盤入市，片區(qū)上次有新盤供應(yīng)，還要追溯到2019-2020年的海納公館、云璽錦庭和都市茗薈一期。

目前寶中還有盛意家園、都市茗薈二期、泰華梧桐林居等等“捂盤”項(xiàng)目未對(duì)外售賣，項(xiàng)目久拖不賣已“熬”走了一批購房者。

自2019年集中供地以來，寶中集中土拍成交的住宅用地屈指可數(shù)，作為片區(qū)稀缺的新盤，2022年拿地的越秀瑞樾府因此吸引了市場(chǎng)的熱度。

尤其是瑞樾府入市的限售價(jià)僅為8.86萬/㎡，打破購房者心中對(duì)寶中動(dòng)輒10萬+的市場(chǎng)印象，更有市場(chǎng)聲音認(rèn)為瑞樾府的出現(xiàn)讓寶中片區(qū)的二手房價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)。

要知道，寶中上次出現(xiàn)8字頭的新房項(xiàng)目還是在四年前。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2019年6月，寶安新錦安海納公館獲批預(yù)售許可證，項(xiàng)目整體戶型區(qū)間在76-118㎡，共1889套，均價(jià)89976元/㎡，單價(jià)區(qū)間在7.4萬-10.8萬/㎡。

但是新錦安海納公館的大戶型產(chǎn)品，單價(jià)普遍在10萬+。其116-118㎡的戶型產(chǎn)品，備案均價(jià)約9.8萬/㎡，單價(jià)區(qū)間在8.9萬-10.8萬/㎡，總價(jià)區(qū)間在1028萬-1274萬/套。

根據(jù)瑞樾府現(xiàn)場(chǎng)銷售向?yàn)池?cái)社記者展示的價(jià)格區(qū)間來看，其中109平方米的房源總價(jià)大致在860萬-1040萬，144平方米的房源總價(jià)區(qū)間則為1250萬-1320萬。這意味著，瑞樾府最低單價(jià)已經(jīng)壓到了7.89萬，價(jià)格直逼四年前。

更值得注意的是，本次越秀瑞樾府推出均是大面積的改善產(chǎn)品，那么從限價(jià)優(yōu)勢(shì)來看，項(xiàng)目是否值得“無腦沖”呢？

同周邊的二手房倒掛2萬-5萬元/㎡？

首先，從新房價(jià)格對(duì)比情況來看，今年8月2日，寶中又一宅地成功出讓，該宗地是深圳首宗“競(jìng)現(xiàn)房”宅地，同樣是限價(jià)8.86萬/㎡。

另外2021年11月拿地的鴻榮源胤璇目前還在建設(shè)中，該項(xiàng)目的毛坯限價(jià)為8.55萬/㎡。

按照該項(xiàng)目的建設(shè)周期來評(píng)估，意味著未來兩到三年寶中的新房銷售價(jià)格大致會(huì)鎖定在8字頭。對(duì)于購房者來說，接下來一段時(shí)間還會(huì)有同樣價(jià)格房源的可選項(xiàng)，可以擇機(jī)觀察再入市。

另外從二手房維度來看，項(xiàng)目的單價(jià)對(duì)比周邊產(chǎn)品倒掛2萬～5萬/㎡。

根據(jù)2023年上半年的成交數(shù)據(jù)來看，瑞樾府周邊的樓齡超10年以上的老小區(qū)普遍單價(jià)在10萬元上下。其中，距離較近的幸福海岸上半年有107㎡的房源成交單價(jià)為9.89萬/㎡；深業(yè)新岸線有139㎡的房源成交單價(jià)為9.2萬/㎡，今年7月該小區(qū)有141㎡的房源以8.8萬/㎡單價(jià)成交。

而部分次新小區(qū)的成交單價(jià)則普遍在10萬+。其中，2013年建成的鴻榮源西城雅筑成交均價(jià)9.84萬/㎡；2017年建成的寶中龍頭盤鴻榮源壹方中心玖譽(yù)成交均價(jià)高達(dá)14.6萬/㎡。

整體來看，由于限價(jià)，寶中未來還會(huì)有8字頭的新房項(xiàng)目問世，而二手房相比周邊樓齡較大的小區(qū)來看價(jià)差不大，但相比次新小區(qū)還是有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

片區(qū)配套成熟，但與項(xiàng)目實(shí)際距離較遠(yuǎn)

寶中二手房價(jià)過去幾年高漲的原因，離不開片區(qū)醇熟配套的兌現(xiàn)。關(guān)注寶中片區(qū)的人更在意的是，區(qū)域內(nèi)醇熟的配套能帶來的生活方式。

交通方面，距離瑞樾府最近的地鐵站為1號(hào)線寶體站，步行大約600米；另外項(xiàng)目到11號(hào)線寶安站步行距離大約700米；約1km內(nèi)還有1、5、11號(hào)線三軌交會(huì)，可快速到達(dá)南山、福田中心區(qū)。

兩條地鐵線路的附加價(jià)值都比較高。舉個(gè)例子，乘坐11號(hào)線從寶安站到南山的后海站只需要3站，乘坐地鐵的純粹時(shí)間只有10分鐘；到福田的崗廈北也只需要7站，大約半小時(shí)即可抵達(dá)；而開車的話，項(xiàng)目約200米直達(dá)寶安主干道新湖路，約2公里可到達(dá)廣深沿江高速的入口。

商業(yè)配套上，片區(qū)有前海壹方中心、歡樂港灣商業(yè)、前海山姆旗艦店、萬象前海等多個(gè)知名商業(yè)品牌；

市政配套上，還有海濱廣場(chǎng)、寶安濱海文化公園、寶安體育中心、寶安圖書館、青少年宮、演藝中心、深圳書城灣區(qū)書城、前海演藝中心、國深博物館、前海伯克利未來音樂中心等文娛配套……而瑞樾府緊鄰寶安體育場(chǎng)，對(duì)于日常喜愛健身運(yùn)動(dòng)的購房者來說是比較便捷的。

距離項(xiàng)目較近的寶安體育場(chǎng)。

另外教育配置方面，項(xiàng)目周邊有海韻學(xué)校、新安中學(xué)（集團(tuán)）第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶安小學(xué)等教育配套，但具體學(xué)區(qū)范圍還需以教育局公示為準(zhǔn)。

項(xiàng)目一路之隔即為新安中學(xué)（集團(tuán)）第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

整體而言，寶中片區(qū)經(jīng)過多年的規(guī)劃建設(shè)，匯聚了大量的成熟的城市配套。但美中不足的是，瑞樾府所在的位置處于寶中的邊緣，被不少老寶安人稱為“舊寶中”，其西北方向和坪洲隔河相望。

這里以實(shí)際距離來計(jì)算，到壹方城、寶安區(qū)圖書館等市政配套可能需要單車等交通工具出行，步行距離略遠(yuǎn)。例如從項(xiàng)目出發(fā)步行到壹方城，地圖顯示需要1.8公里，步行25分鐘。

地圖測(cè)距實(shí)際到周邊配套的步行距離。

高容積率恐影響居住體驗(yàn)

回歸到瑞樾府項(xiàng)目本身來看，其整體的體量偏小，項(xiàng)目占地面積只有約1萬㎡，總建筑面積約79816㎡。

實(shí)際位置方面，項(xiàng)目在福中?！ば腋：０缎^(qū)的西南夾角地帶，由3棟塔樓組成。這個(gè)位置基本沒有任何山海的風(fēng)景，高層的景觀可以看片區(qū)內(nèi)的學(xué)?；蚨中^(qū)等建筑。

項(xiàng)目兩側(cè)緊挨著福中?！ば腋：０缎^(qū)。

由于項(xiàng)目體量小，其可售的商品住宅只有305套，另外還有超200套房源不對(duì)外售賣，部分作為開發(fā)商自持租賃的住房。但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售解釋，這部分自持租賃住房未來有極大的可能直接和企業(yè)簽約，租賃給其員工，開發(fā)商方面會(huì)盡量維持住區(qū)圈層的純粹。

只是對(duì)購房者來說，項(xiàng)目體量小從而使居住體驗(yàn)大打折扣是不可避免的。

第一，項(xiàng)目的容積率高達(dá)5.42，作為對(duì)比的是，同一展廳內(nèi)的越秀潮樾府容積率為4.43，高密度可能無法為住家型購房者提供更好的空間體驗(yàn)感。

第二，小區(qū)內(nèi)的公共配套面積非常小，花園面積小，小區(qū)綠化率只有25.01%。盡管是套均總價(jià)接近千萬的房子，但小區(qū)里并沒有泳池等公共設(shè)施，從沙盤來看小區(qū)內(nèi)部只有一小部分兒童樂園和一塊綠地。

項(xiàng)目沙盤。

第三，車位比較緊張。項(xiàng)目一共585套住宅，但實(shí)際車位中自用停車位只有360個(gè)，車位比只有1：0.62。另外小區(qū)內(nèi)還有300個(gè)社會(huì)公共停車位，算上公共車位小區(qū)內(nèi)車位比勉強(qiáng)能算1：1。

但需要注意的是，據(jù)項(xiàng)目銷售提供的資料內(nèi)容，公共停車位不可辦理月卡，公共停車費(fèi)是5元/小時(shí)，每天封頂20元，這意味著一個(gè)月大概要600元，是小區(qū)停車月卡的雙倍，對(duì)于有兩輛車的家庭來說不太友好。

第四，109㎡四房產(chǎn)品，實(shí)際套內(nèi)較為擁擠。由于有7090政策的限制，該項(xiàng)目主力戶型的最大套內(nèi)面積不可能超過90平方米?，F(xiàn)場(chǎng)銷售介紹，項(xiàng)目得房率約82%，這也就是說109㎡的四房產(chǎn)品套內(nèi)實(shí)際面積大概在89㎡左右。

而從實(shí)際的展示空間來看，房間內(nèi)部空間比較緊促，家庭人口較多的話實(shí)際居住體驗(yàn)會(huì)比較擁擠。

不過就戶型設(shè)計(jì)來看，無論是109㎡還是144㎡的四房產(chǎn)品，在戶型的規(guī)劃和房間的動(dòng)線布局方面都比較合理。

整體來說，瑞樾府所處的位置是西部較為核心的板塊，項(xiàng)目由于限價(jià)因素同周邊產(chǎn)品也有一定的倒掛，項(xiàng)目延續(xù)越秀“樾”系品質(zhì)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和質(zhì)感有一定水準(zhǔn)，越秀作為實(shí)力房企，在交付方面也有一定的保障。

有現(xiàn)場(chǎng)銷售告訴灣財(cái)社記者，由于瑞樾府和潮樾府在一個(gè)展廳，不少購房者沖著瑞樾府的限價(jià)和地段來看房，最后被潮樾府的大社區(qū)和同價(jià)位更大面積的四房產(chǎn)品所打動(dòng)。而這也說明了，對(duì)于當(dāng)下實(shí)際需要四房產(chǎn)品改善居住條件的客戶來說，還可以綜合考慮下房子的地段、配套、居住體驗(yàn)之間的排序再做選擇。

項(xiàng)目售價(jià)：限價(jià)8.86萬/㎡

交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯送簡裝

銷售產(chǎn)品：109㎡245套；144㎡60套

容積率：5.42

車位數(shù)量：自用360個(gè)+公共300個(gè)

梯戶比：2梯5戶

交付時(shí)間：2025年7月30日

開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)25日選房

南都·灣財(cái)社記者 孫陽

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