自2022年8月31日，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT作為首批保障性租賃住房（以下簡稱保租房）REITs試點項目正式上市。這意味著即將滿一年，這批REITs產(chǎn)品解禁在即。

(資料圖片僅供參考)

中國基金報記者發(fā)現(xiàn)，近日這三只首批保租房REITs均發(fā)布了解除限售的公告，均為8月31日正式限售解禁。按照8月25日數(shù)據(jù)顯示，3個保租房REITs標(biāo)的的流通市值約占全REITs市場流通市值的4%，整體占比較小，影響不大。

業(yè)內(nèi)人士認為，雖然今年整體REITs產(chǎn)品二級市場有所震蕩，但保租房REITs市場整體平穩(wěn)，是所有REITs產(chǎn)品中表現(xiàn)最好的一類。不少產(chǎn)品主要得益于保租房項目租金較周邊市場化租金具有較強吸引力，為出租率提供良好支撐，為戰(zhàn)略投資者帶來較強信心，減持需求總體較為有限。

首批保租房REITs即將解禁

整體影響不大

近期華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT均發(fā)布公告稱，上述基金部分戰(zhàn)略配售份額將于8月31日解除限售。

據(jù)先鋒瑞馳私募基金統(tǒng)計，截至8月25日，三個保租房REITs標(biāo)的的流通市值約占全REITs市場流通市值的4%，規(guī)模體量占比并不大。從單個項目的解禁情況具體來看，廈門安居本次解禁約1.34億份，解禁后可流通份額由37.53%提升至64.4%；北京保租房本次解禁約1.25億份，解禁后可流通份額由40%提升至65%；深圳安居本次解禁約0.45億份，解禁后可流通份額由40%提升至49%。

“雖然面臨解禁壓力，但從資產(chǎn)屬性看，保障類資產(chǎn)是目前REITs市場中受宏觀周期性因素影響最小的資產(chǎn)、也是目前分派率最為穩(wěn)定的資產(chǎn)，以最新價計4只保租房的平均年化預(yù)期分派率在4.26%，高于10年期國債收益率170余個基點。而從7.6日以來的反彈行情看，該類資產(chǎn)的估值修復(fù)也較為突出。”上述私募基金人士認為，雖然首批保租房即使面臨解禁，但從市場反應(yīng)看并不顯著，在REITs市場周期性壓力仍在的條件下，預(yù)計此類資產(chǎn)也仍會受到機構(gòu)長線資金的青睞，解禁壓力并不等同于屆時真實的賣出。

國泰君安資管也表示，限售份額解禁在我國資本市場已經(jīng)是常見的現(xiàn)象，從早期公募REITs戰(zhàn)配份額解禁后的市場表現(xiàn)來看，戰(zhàn)配解禁對價格和成交量的影響較為有限。“限售期解禁雖然會釋放一定的賣出預(yù)期，但也會增加基金的上市可流通份額，有利于促進REITs二級市場的交易活躍度和市場流動性，為REITs市場帶來更多交易機會?！?/p>

上述人士也表示，今年保租房REITs市場整體平穩(wěn)，主要得益于保租房項目租金較周邊市場化租金具有較強吸引力，為出租率提供良好支撐，為戰(zhàn)略投資者帶來較強的信心，減持需求總體較為有限。同時，根據(jù)此前其他資產(chǎn)類型REITs解禁的經(jīng)驗來看，二級市場上REITs價格可能有所波動，基金管理人會積極加強與投資者的溝通并按照監(jiān)管要求做好相應(yīng)的信息披露，避免市場超預(yù)期波動。

實際上，早在2022年6月21日，首批9家公募REITs迎來解禁潮，彼時解禁規(guī)模達到21.71億份、共計111.45億元。從當(dāng)時情況看，解禁潮對市場影響不大。

保租房項目積極籌備

未來REITs底層資產(chǎn)將更加多元化

自2021年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行上市以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行數(shù)量迅速增加，底層資產(chǎn)的類型也從首發(fā)時的產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路等行業(yè)拓展至保障房、能源發(fā)電行業(yè)，再到最新236號文支持消費類基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行公募REITs，資產(chǎn)業(yè)態(tài)不斷多元化。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴容有望提速，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。

對此，國泰君安資管表示，目前的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域事關(guān)國家戰(zhàn)略、關(guān)系國計民生、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)?；鶖?shù)較大，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的復(fù)制推廣下，必然前景廣闊、潛力巨大。

從增類角度來看，一是在當(dāng)前已在試點范圍內(nèi)但尚未有發(fā)行的資產(chǎn)，如5A景區(qū)、IDC、5G等新基建創(chuàng)新類型，二是參考境外成熟REITs市場，部分尚未納入試點范圍的資產(chǎn)，如優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)在未來REITs市場建設(shè)更成熟的時候有望出現(xiàn)在中國公募REITs的市場中。

“現(xiàn)階段，整體來說產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施，比如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房等REITs產(chǎn)品更受市場青睞，存量資產(chǎn)規(guī)模也較大，從市場規(guī)模占比及未來發(fā)展空間的角度來看，有望進一步增長成為市場主流?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

但長期來看，隨著經(jīng)濟的逐步恢復(fù)，消費、數(shù)據(jù)中心、市政、文化旅游等基礎(chǔ)設(shè)施項目也會逐步有產(chǎn)品發(fā)出，各類資產(chǎn)類型的REITs市場將隨著產(chǎn)品增加進一步成熟，在不同的社會經(jīng)濟發(fā)展事情，受到不同的關(guān)注度，成為某一時期的主流產(chǎn)品，從而構(gòu)建為涵蓋廣泛資產(chǎn)類型的廣闊REITs市場。

“從目前的市值分布來看，經(jīng)營權(quán)類REITs產(chǎn)品占據(jù)較大比例，相比之下產(chǎn)權(quán)類REITs單只產(chǎn)品平均市值規(guī)模相對偏小。隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施的擴容，未來產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品供給有望提升。從根本來看，隨著我國公募REITs市場不斷成熟及資產(chǎn)類別多元化發(fā)展，市場機制下產(chǎn)品的關(guān)注點也將集中在底層資產(chǎn)本身的運營能力、盈利水平等本質(zhì)上，具有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和原始權(quán)益人的產(chǎn)品將具有更好的價格表現(xiàn)，能夠不斷通過擴募實現(xiàn)規(guī)模提升?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)投資部高級副總裁、基金經(jīng)理林偉鑫談到。

先鋒瑞馳私募基金也表示，基礎(chǔ)設(shè)施底層產(chǎn)種類將更加多元化，除了原有資產(chǎn)類型，新的資產(chǎn)比如消費基礎(chǔ)設(shè)施、清潔能源、信息通信、文化旅游也將更多被關(guān)注。

“在挑選REITs項目時，對于958號文和236號文中涉及的資產(chǎn)類型均有布局，在資產(chǎn)篩選時，主要還是參照958號文和236號文中的要求。實際上，上述兩項政策對于底層資產(chǎn)的要求也比較高，能夠滿足門檻的項目也并不是很多?！辈r招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，納入REITs試點范圍的資產(chǎn)種類會越來越豐富，市場參與主體會越來越多元，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴容有望提速。

值得一提的是，從保租房類資產(chǎn)來看，這類資產(chǎn)受宏觀周期性因素影響最小的資產(chǎn)、也是目前分派率最為穩(wěn)定的資產(chǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前已有十余個省市的保租房項目正在籌備，后續(xù)項目推動落地的節(jié)奏有望進一步加快，多家基金公司也在積極推動保障性租賃住房REITs項目籌備，部分已發(fā)行的保租房REITs正在準備擴募工作。

多維度助力公募REITs高質(zhì)量發(fā)展

近日，監(jiān)管層對于公募REITs進行多次重磅發(fā)聲。比如，中國證監(jiān)會就相關(guān)問題答記者問時重申將加快推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴容。此外，中國證券業(yè)協(xié)會固定收益專業(yè)委員會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)委員會聯(lián)合召開REITs機構(gòu)投資者座談會。座談會主要圍繞市場穩(wěn)健運行措施安排，引導(dǎo)形成長期投資理念，保障REITs市場高質(zhì)量發(fā)展等事項進行討論。

對于公募REITs高質(zhì)量發(fā)展，先鋒瑞馳私募基金表示，一是應(yīng)該通過公募REITs持續(xù)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，增加上市資產(chǎn)規(guī)模，豐富資產(chǎn)類型，通過盤活資金進一步促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的新增投資，同時通過資產(chǎn)上市提升資產(chǎn)運營效率，提高信息披露水平，充分發(fā)揮公開市場的資源配置功能，進而帶動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展。

二是針對市場運行中發(fā)生的各種問題，通過市場參與各方的不斷研究分析解決問題，持續(xù)完善市場機制建設(shè)，比如價值評估、發(fā)行詢價、擴募機制、信息披露、估值核算、管理人激勵約束機制等方面為市場高質(zhì)量運行打好制度基礎(chǔ)。

三是在資金端的建議，通過豐富投資人類型，增加長期資金占比，進一步匹配基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)風(fēng)險收益特性。比如盡快推出實時指數(shù)和ETF基金，推動社保、養(yǎng)老、年金等長期資金入市，引入外資，將REITs加入標(biāo)準質(zhì)押品以及互聯(lián)互通范圍，優(yōu)化風(fēng)險占用系數(shù)、會計記賬等方面為保險資金參與REITs提供更多便利，鼓勵建立長期考核機制，通過監(jiān)管評級加分等手段提升各類金融機構(gòu)研究、投資公募REITs的積極性。

“在信息披露方面，目前存在披露內(nèi)容不夠詳細、標(biāo)準不統(tǒng)一的現(xiàn)象，今年以來，多只公募REITs產(chǎn)品通過召開業(yè)績說明會、組織投資者開放日活動、披露月度運營數(shù)據(jù)等提升信披的廣度與深度，加強與投資者交流，取得了較好的效果。建議后續(xù)進一步完善和優(yōu)化信息披露的標(biāo)準和制度，向市場和投資者更好地展現(xiàn)產(chǎn)品業(yè)績表現(xiàn)?！绷謧ヶ握劦?。

國泰君安資管表示，首先，應(yīng)當(dāng)持續(xù)做好基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行業(yè)投資者培育工作，持續(xù)引入中長期投資者參與和做好個人投資者教育，加快研究和適時推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs指數(shù)和ETF產(chǎn)品，探索基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場與香港互聯(lián)互通機制，多元化基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場參與方。

二是持續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報與審核標(biāo)準。逐步推出其他基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs大類資產(chǎn)指引，規(guī)范相關(guān)工作要求和各大類資產(chǎn)的審查關(guān)注要點，規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準。夯實基礎(chǔ)設(shè)施項目估值合理性，適度從嚴把握，引導(dǎo)評估機制合理審慎確認估值結(jié)果，切實保護投資者合法權(quán)益。

第三，構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs信息披露體系和規(guī)范要求?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs區(qū)別于其他權(quán)益性公募基金產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)建立符合產(chǎn)品特征的信息披露標(biāo)準，提升信息披露的針對性。如提高經(jīng)營情況信息披露頻率和規(guī)范信息披露內(nèi)容；增設(shè)業(yè)績說明會和通過投資者調(diào)研的方式提升信息透明度，增強投資者對底層資產(chǎn)的經(jīng)營預(yù)期；通過設(shè)置相應(yīng)的“董秘”角色，建立與投資者之間的長效溝通機制等。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄則提到，由于公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項目分派率良好，二級市場價格存在一定業(yè)績支撐，但投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。

7月份以來表現(xiàn)回暖

2023年整體下跌7.11%

一直備受市場追捧的REITs產(chǎn)品，在2023年遭遇“成長的煩惱”，不僅突發(fā)事件頻出，更是自2月中旬以來二級市場持續(xù)下跌，平均交投活躍度下降。不過，在利好政策、頻頻增持之下，7月份以來REITs產(chǎn)品逐漸回暖。

從REITs產(chǎn)品今年表現(xiàn)來看，2月中旬以來持續(xù)下跌，最低點出現(xiàn)在7月初。當(dāng)時全部27只REITs產(chǎn)品二級市場整體一度跌幅超13%，幾乎所有產(chǎn)品都出現(xiàn)下跌，更有17只產(chǎn)品的跌幅超過10%。而隨著7月份以來的回暖，目前跌幅明顯收窄，數(shù)據(jù)顯示，今年以來REITs產(chǎn)品二級市場的跌幅為7.11%，更有4只REITs產(chǎn)品表現(xiàn)，今年以來二級市場出現(xiàn)了小幅上漲。從資產(chǎn)類別來看，保租房REITs項目表現(xiàn)較好。

“2023年上半年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場經(jīng)歷了一輪較大的市場波動。打新類投資者在上市后的集中拋售和短期資金的爆炒與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs本身作為一款收益預(yù)期相對穩(wěn)定的產(chǎn)品定位并不相符，這也是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一次價格回歸價值的過程?！眹┚操Y管相關(guān)人士表示。

上述人士還表示，在證監(jiān)會、交易所的組織與指導(dǎo)，以及市場各參與機構(gòu)的共同努力下，近期基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場表現(xiàn)已逐步企穩(wěn)。伴隨著本輪的價格回歸，不同項目的底層資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績也呈現(xiàn)了一定程度的分化。一些經(jīng)營業(yè)績良好、分紅收益穩(wěn)定、信息披露及時、完善的績優(yōu)項目將逐漸脫穎而出。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄也對此表示，我國公募REITs市場處于發(fā)展初期，市場關(guān)注度較高，相關(guān)制度安排還有待市場進一步檢驗，疊加外部環(huán)境等各種因素影響，可能發(fā)生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動性、底層資產(chǎn)受到超預(yù)期因素的影響導(dǎo)致價格波動等情況。未來，隨著公募REITs市場不斷發(fā)展壯大以、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關(guān)衍生品的發(fā)展，上述市場發(fā)展的短期因素將有望得到改善。

“從市場表現(xiàn)來看，受底層資產(chǎn)的基本面表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、流動性等多方因素影響，今年年初以來二級市場價格遭遇了階段性的下跌。近期受政策紅利的推動及產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)績的催化，市場有所回暖，各類型資產(chǎn)的成交量、成交金額和換手率有所上升，顯示投資者對REITs的關(guān)注度處于恢復(fù)中。預(yù)計隨著REITs市場的不斷發(fā)展、制度的逐步完善、各類投資者和市場主體的引入，以及底層資產(chǎn)種類和數(shù)量的增加，REITs市場穩(wěn)定性有望提升。”林偉鑫談到。

先鋒瑞馳私募基金人士也認為，REITs的投資價值是由其資產(chǎn)的長期收益屬性決定的，即長期價值來自于資產(chǎn)的稱重器、而非交易的投票器。目前已上市REITs雖然在周期屬性上，包括產(chǎn)業(yè)園、高速路等資產(chǎn)受到了周期性擾動的影響，但在資產(chǎn)品質(zhì)上仍屬于優(yōu)質(zhì)、長期收益穩(wěn)定的類型，這樣在其估值已經(jīng)體現(xiàn)周期的負向影響因素后，其收益的長期穩(wěn)定性特征將會顯現(xiàn)作用，所以REITs市場也才會體現(xiàn)為近期的價格回暖特征，而從后期看，此種資產(chǎn)稱重器的作用也將會在每一輪的價格波動中重復(fù)體現(xiàn)。

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