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融資端僅利好部分優(yōu)質(zhì)房企，行業(yè)資金壓力猶存。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。至此，房地產(chǎn)行業(yè)到位資金累計(jì)同比連續(xù)3月收窄后再次小幅擴(kuò)大。從各渠道資金來(lái)源來(lái)看，1-5月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比維持正增長(zhǎng)并且漲幅擴(kuò)大，可以看出銷售端在1-5月的正向表現(xiàn)。

整體來(lái)看，房企到位資金上半年基本呈現(xiàn)穩(wěn)定修復(fù)態(tài)勢(shì)，降幅連續(xù)多月收窄但仍未轉(zhuǎn)正，必須正視的是當(dāng)前行業(yè)資金壓力猶存，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清中。在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下，銷售端增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，房企間分化加劇，融資政策向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，同時(shí)多數(shù)高負(fù)債房企面臨的流動(dòng)性問(wèn)題仍難以化解。后續(xù)政策端仍需在救企上繼續(xù)發(fā)力。

社融數(shù)據(jù)放緩，企業(yè)債融回落成主因。社會(huì)融資數(shù)據(jù)來(lái)看，5月社融存量規(guī)模增速為9.5%，較上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比增速達(dá)到歷史低位水平。增量來(lái)看，5月環(huán)比多增3429億元，但同比少增1.28萬(wàn)億元。整體來(lái)看，社融數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期，尤其是企業(yè)部門預(yù)期較弱、信心不穩(wěn)，企業(yè)新增融資額已經(jīng)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

對(duì)未來(lái)前景和收入預(yù)期不佳，居民購(gòu)房意愿減弱。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，2023年二季度未來(lái)三個(gè)月居民選擇購(gòu)房的比例降至16.9%，較上個(gè)季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到自2018年以來(lái)除了2022年四季度的次低谷。居民購(gòu)房意愿下降，究其原因，與對(duì)未來(lái)收入預(yù)期偏弱以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心不足有很大的相關(guān)性。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年3月以來(lái)城鎮(zhèn)居民失業(yè)率保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，而16-24歲的青年群體失業(yè)率卻連續(xù)5月上升，到5月失業(yè)率達(dá)到20.8%，較上月再擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，作為主力購(gòu)房群體的青年人失業(yè)率居高不下，購(gòu)房需求不足也在意料之中。

剪刀差小幅收窄、整體高位徘徊，貨幣供給端穩(wěn)健輸出。雖然社融數(shù)據(jù)恢復(fù)不甚理想，但貨幣供給端卻仍舊保持相對(duì)充足。社融與M2是反映同一事物的一體兩面，社融是從需求端反映社會(huì)貨幣的需求狀況，M2是從供給端反映社會(huì)貨幣的供給情況。根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，5月末M2同比增長(zhǎng)11.6%，較上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，M1同比增長(zhǎng)4.7%，較上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。通常來(lái)看，M1與房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度呈現(xiàn)很強(qiáng)的相關(guān)性，5月M1增速的收窄與地產(chǎn)銷售端的走弱脫不開(kāi)關(guān)系。5月份M1與M2增速剪刀差較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)小幅修復(fù)跡象，反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)活躍度有所提升，但是不可否認(rèn)的是，當(dāng)前M1-M2剪刀差仍處于歷史高位水平，推動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需，提高資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸迫在眉睫。當(dāng)前來(lái)看，市場(chǎng)信心略顯低沉，對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在達(dá)成融資后不再選擇大舉投資，而是持幣觀望或者用于償債，這也是M2一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)行業(yè)投資相關(guān)指標(biāo)尤其是新開(kāi)工不斷回落的重要原因。

房貸利率維持低位，LPR年內(nèi)首次下調(diào)引導(dǎo)購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，全國(guó)超40城下調(diào)首套房貸利率。LPR在連續(xù)10月維持不變后今年6月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，這也是今年首次下調(diào)LPR報(bào)價(jià)，對(duì)市場(chǎng)釋放了寬松的信號(hào)，同時(shí)也直接帶動(dòng)城市房貸利率的下調(diào)，有效降低購(gòu)房成本，提升購(gòu)房者入市積極性。根據(jù)央行建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，符合條件的城市首套房利率可在基準(zhǔn)利率上適時(shí)調(diào)整，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截止至當(dāng)前，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無(wú)錫、廈門、福州等重點(diǎn)二線城市在內(nèi)。

從資金面來(lái)看，當(dāng)前貨幣供應(yīng)穩(wěn)健且保持新增，行業(yè)資金壓力邊際緩解，加之LPR下調(diào)釋放利好信號(hào)，購(gòu)房成本降低，但是當(dāng)前不管是企業(yè)還是購(gòu)房者信心仍偏弱，新增貨幣更多的停留于銀行體系中，并未被市場(chǎng)主體應(yīng)用于消費(fèi)或者投資，這也就導(dǎo)致資金流動(dòng)性降低，市場(chǎng)活力減弱，因此提升市場(chǎng)主體的信心和預(yù)期才是當(dāng)下的重中之重。

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