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本周核心觀點(diǎn)：2023年6月第4周，上周新房面積略有回升后，本周環(huán)比再次回落11.83%，其中二線城市環(huán)比回落幅度較小，整體保持在6月以來的相對較低位置。二手房方面延續(xù)回落趨勢，本周環(huán)比大幅下降31.61%，其中一線城市的環(huán)比回落幅度較大。6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報(bào)價(jià)利率5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，4.3%調(diào)整至4.2%。

重點(diǎn)政策解讀：中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，6月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期LPR為3.55%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.2%，同樣下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。復(fù)盤本輪下行周期中銷售與利率關(guān)系，住宅銷售當(dāng)月同比跌幅擴(kuò)大后，往往貸款市場利率相應(yīng)下調(diào)。自2022年8月5年期LPR下調(diào)15bp后，時(shí)隔10個(gè)月再次下調(diào)10bp，此次降息的背景同樣對應(yīng)著銷售持續(xù)走弱，今年2-3月房地產(chǎn)市場短暫的小陽春后，市場熱度下降，進(jìn)入6月傳統(tǒng)旺季銷售仍然持續(xù)走弱，市場情緒悲觀。截至6月23日，30大中城市中一線城市累計(jì)成交面積同比上升23.6%，而弱二線和三四線城市去化相對較弱，行業(yè)銷售不暢的核心癥結(jié)在于低能級(jí)城市銷售表現(xiàn)較差，因此我們認(rèn)為在鼓勵(lì)合理需求（尤其是改善需求）的基調(diào)下，不排除核心城市存在需求端政策松綁的可能性，但放松力度可能相對有限?？紤]到現(xiàn)階段制約行業(yè)銷售表現(xiàn)的核心因素主要為悲觀的價(jià)格預(yù)期和收入預(yù)期，在二者在短期內(nèi)很難有較大波動(dòng)的背景下，我們認(rèn)為提振市場的重要舉措在于提高居民購買力，此次隨著5年期LPR下調(diào)，首套房貸款利率有望進(jìn)一步下調(diào)，居民購房成本有望進(jìn)一步下降。

一周行情回顧：本周（2023/06/19-2023/06/25）申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.68%，跑輸上證綜指2.38pct，在各類板塊中位列第28/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌6.99%，跑輸恒生綜指0.91pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：派斯林（14.02%）、金科股份（10.28%）、*ST新聯(lián)（3.09%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：正榮地產(chǎn)（-24.12%）、新城發(fā)展（-21.23%）、融信中國（-20.27%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌10.81%，跑輸恒生綜指4.72pct，在各類板塊中位列第12/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：國銳地產(chǎn)（1.08%）、星盛商業(yè)（0.00%）、旭輝永升服務(wù)（0.00%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：弘陽服務(wù)（-26.83%）、新城悅服務(wù)（-17.53%）、雅生活服務(wù)（-16.19%）。

地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/06/17-2023/06/23）30個(gè)大中城新房成交面積242.29萬平方米，同比下降52.85%，環(huán)比下降11.83%。15城二手房成交面積124.79萬平方米，同比下降34.58%，環(huán)比下降31.61%。監(jiān)測16個(gè)重點(diǎn)城市庫存面積18247.56萬平方米，環(huán)比下降0.31%，去化周期92.41周，較上周延長3.99周。上周（2023/06/12-2023/06/18）100大中城市土地供應(yīng)建面2850.67萬平方米，同比下降37.51%，環(huán)比下降58.75%；土地成交建面2360.58萬平方米，同比下降23.24%，環(huán)比上升13.50%；供需比下降為1.21，溢價(jià)率為7.00%。

房企融資情況：本周（2023/06/17-2023/06/23）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為133.36億元，同比下降3.47%，環(huán)比上升90.51%；債務(wù)總償還量為81.21億元，同比下降35.58%，環(huán)比上升46.96%；凈融資額52.15億元。

風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場銷售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。

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